Edgen Stock·Mar 03 2026, 07:40記録的な高水準の住宅相続率がカリフォルニア州の住宅供給を深刻に圧迫しており、これは売却を不利にする税制に起因しています。この傾向は不動産価格をさらに高騰させ、家族の資産なしに新規購入者が市場に参入することをほぼ不可能にし、不動産が州内の世代間の富の移転における主要な手段であることを確固たるものにしています。
相続はカリフォルニア州の不動産市場において支配的な力となっており、昨年行われた全不動産譲渡の記録的な18%がこの経路を通じて発生しました。不動産データ企業Cotalityの分析によると、この数字は6万戸近い住宅に相当し、全国平均の8.8%の約2倍であり、2019年の12%から大幅に増加しています。1995年まで遡るこのデータは、住宅所有がオープン市場での購入よりも家族による継承にますます依存する加速する傾向を浮き彫りにしています。
この現象は、売却を強く抑制するカリフォルニア州独自の税制構造に根ざしています。1978年に可決されたプロポジション13は、固定資産税の増加を購入価格に基づく年間2%に制限しており、長年所有しているオーナーは数十年前の評価額に基づいて税金を支払うことになります。今日の新規購入者は、1970年代に購入した隣人よりも10倍高い固定資産税請求書に直面する可能性があります。この政策は、住宅所有者が物件に長く留まることにつながり、典型的なカリフォルニア州の所有者は約17年間居住していますが、全国平均は12年です。
固定資産税に加えて、巨額のキャピタルゲイン負債が売却を妨げています。個人で25万ドル（夫婦で50万ドル）の連邦税控除は、住宅価格が数百万ドル上昇する州ではしばしば矮小化されます。住宅を相続人に譲渡することで、税務上の物件価値は死亡日の市場価格にリセットされ、キャピタルゲイン税が消滅します。20万ドルから200万ドルに価値が上がった住宅の場合、相続人は連邦および州税で50万ドル以上を節約でき、相続が財政的に最も合理的な出口となります。
これらのインセンティブの直接的な結果は、住宅供給が極めて制限され、不動産専門家が「負のフィードバックループ」と呼ぶ状態を生み出しています。販売される住宅が少ないと価格が上昇し、これが既存の所有者が死亡するまで物件を保有するインセンティブをさらに強化します。このダイナミクスにより、カリフォルニア州の一戸建て住宅の中央販売価格は90万ドル近くにまで押し上げられ、初めての購入者や世代間資産を持たない人々を事実上締め出しています。多くの若いカリフォルニア人にとって、サンラファエルなどの地域で典型的な住宅が120万ドルの価値がある市場において、住宅を相続する見込みは住宅所有への唯一の現実的な道筋となりつつあります。