住宅法案によりウォール街の大家企業の株価が30%急落

上院の住宅法案が評価額を2014年水準に押し戻す

政治的リスクが米国住宅市場に大幅な割引をもたらしており、主要な一戸建て賃貸企業の株式は、純資産価値に対し30%割引で取引されています。上院が「21世紀住宅法案」を可決した後、Invitation HomesとAmerican Homes 4 Rentの株価は大きな圧力にさらされました。合計で約14万戸の住宅を所有するこれら2社の暗黙の不動産価値は暴落しました。Invitation HomesのCFOであるジョナサン・オルセン氏によると、同社の現在の株価は、40万ドルの住宅をわずか28万ドルと評価しており、これは2014年以来見られなかった市場価格です。

この評価額の乖離は、1月にトランプ大統領がソーシャルメディアで、大規模投資家が住宅市場から締め出されることへの支持を示唆した後に拡大しました。これは、珍しい超党派的な支持を得ている問題です。この法案は特に350戸以上の住宅を所有する投資家を対象とし、老朽化した物件を改修している場合や、入居者の住宅購入を支援するプログラムに参加している場合を除き、追加の購入を禁止しています。投資家にとって、現在の株価は、これらの立法上の脅威が法律となることに対する深い悲観論を反映しています。

築貸し（Build-to-Rent）は、提案された7年ルール下では「投資不可能」

上院法案の中で最も議論を呼んでいる条項は、機関投資家に対し、新築住宅をわずか7年後に売却するよう強制する規則です。この措置は、住宅価格が上昇し始めて以来、大手大家が転換してきた戦略である築貸し（BTR）セクターを麻痺させる恐れがあります。過去10年間で、これらの投資家はBTRイニシアチブを通じて30万戸以上の新築住宅を市場に供給しました。業界幹部は、いつ売却するかを決定する能力を失うことは、経済および金利サイクルを乗り切る能力を奪うため、BTRビジネスモデルを「投資不可能」にすると主張しています。これは、住宅の手頃な価格を改善するために設計された法案が、新しい供給の重要な源を抑制する可能性があるという逆説を生み出します。

政治的膠着状態への逆張り

政治的リスクを許容できる投資家にとって、現在の市場の混乱は潜在的な価値機会を提示しています。Invitation HomesとAmerican Homes 4 Rentは両社とも4%を超える配当利回りを提供しており、活況な住宅市場での物件売却益を使って、割安な自社株を積極的に買い戻しています。この戦略により、彼らは住宅の高いプライベート市場価値と株の低い公開市場価値との間の裁定取引を利用することができます。投資の根拠は、法案の最も制限的な要素、特に7年売却規則が、下院によって交渉で取り除かれるか、削除される可能性にかかっています。政治情勢は依然として不確実ですが、市場は最悪のシナリオを織り込んでおり、最終的な法案がそれほど厳しくないと信じる人々には掘り出し物を提供しています。