米国のセルフストレージ・ブーム、15州で規制の壁に直面

急成長を遂げる米国のセルフストレージ業界が、自治体による抵抗の波に直面している。2019年以降、少なくとも15の州が開発禁止やゾーニング（用途地域）制限を施行しており、全米世帯の12%以上がスペースをレンタルしているこのセクターの成長を抑制する恐れが出ている。

「他の用途に使用されるべき多くの土地が、ストレージ施設に占有されている」と、2023年に市全体での建設一時停止を推進したロードアイランド州プロビデンスのミゲル・サンチェス市議会議員は述べた。「我々は、刑務所や焼却炉といった禁止建設物のリストにセルフストレージを追加したばかりだ」

市場データプロバイダーのTractIQによると、この反発にもかかわらず、業界はさらに1億6,400万平方フィートのスペースを開発中である。稼働率は2020年のパンデミック時のピークからは低下しているものの、市場の約30%を支配する上場REIT（不動産投資信託）のデータでは、2021年以来初めて稼働率が前年比で上昇した。この力学により、事業者は既存のテナントに対して高い料金を維持することができ、2025年第4四半期の平均「成約」賃料は、広告されている「募集賃料」を18.9%上回っている。

核心にある対立は、利便性が高く目立つ場所を求める業界のニーズと、活気があり雇用を生み出す商業回廊を求める都市側の要望との間にある。この規制上の摩擦は、密集した都市部での新規供給を制限し、既存施設の賃料を押し上げ、既存のREITに利益をもたらす可能性がある一方で、新規開発を魅力の低い工業地帯へと追いやることになる。業界の将来の成長は、こうしたゾーニング争いを回避できる、革新的で小規模なフットプリントのモデルにかかっているかもしれない。

ゾーニングの膠着状態

メイン州からカリフォルニア州に至るまで、地方自治体は窓がなく自動化されたセルフストレージ施設を、雇用も通りの活気も生み出さずに貴重な土地を占拠する「デッドゾーン」と見なす傾向を強めている。例えばデンバーでは、住宅開発を優先するため、ライトレール（次世代型路面電車）の駅近くでのセルフストレージの新規建設を禁止している。同様に、ミシガン州のデルタ・タウンシップは、ゾーニングを利用してこれらの施設を主要な商業回廊から工業地帯へと追いやっている。

「雇用が創出される商業回廊について、より慎重になろうとしているだけだ」とデルタ・タウンシップのフォンダ・ブリューワー監督官は語った。

これは業界のビジネスモデルに対する直接的な挑戦である。「顧客はわざわざ工業団地まで車を走らせたくない」と、72の施設を運営するナショナル・ストレージ・マネジメント社のモーリス・ポゴダ氏は言う。「彼らは幹線道路沿いの、便利で目立つ場所にいたいのだ」

2つの価格の物語

パンデミック中に需要が急増した600億ドル規模のこの業界は、複雑な価格環境の中にいる。住宅の流動性の低下により新規顧客の需要が減少し、企業は低い初回割引料金での競争を強いられている。全米では、広告されている10x10フィートのスペースの平均賃料は約125ドルから150ドルである。

しかし、既存の顧客は多くの場合、大幅に高い料金を支払っている。「募集賃料」と「成約賃料」の18.9%の差は、業界がいかにテナントの慣性に依存しているかを浮き彫りにしている。TractIQのCEOであるノア・スター氏によれば、事業者は低い滞納率を維持しつつ、比較的高い料金で既存顧客を引き留めることに成功しているという。

生き残りのための革新

ゾーニングの課題と変化する都市景観に対応するため、一部の事業者は新しいモデルを試行している。ソーカル・セルフストレージのアレン・ファーンズワース氏は、市議会の承認を得やすくするため、施設内にコインランドリーやタイ料理レストランなどの商業スペースを組み込んでいる。

より急進的なアプローチは、スタートアップのスタフ・ストレージ（Stuf Storage）から生まれている。同社はロサンゼルスのSAG-Aftraビルなどの既存の建物内に、小規模で自動化されたストレージ拠点を構築している。「見過ごされているスペース」をターゲットにすることで、スタフは新規建設やそれに伴う規制のハードルを回避している。創業者のキャサリン・ラウ氏は、このモデルは大型ユニットを無期限に占有する「定着した」長期顧客を減らすことにもつながると指摘する。これは伝統的な事業者にとって共通の課題である。

この記事は情報提供のみを目的としており、投資アドバイスを構成するものではありません。