米国の住宅市場回復が停滞、2026年に入り初めて新規物件数が販売数を上回る

住宅ローン金利の上昇が買い手需要を抑制し、在庫の積み上がりを招いたことで、米国の住宅市場の回復は4月に停滞した。5月6日に発表されたZillowの市場レポートによると、2026年に入り初めて新規物件の増加ペースが販売を上回った。

「3月の住宅着工件数は予想を上回り急増したが、建築許可件数は急落した」と、Bankrateのプリンシパル・アナリスト、テッド・ロスマン氏は最近のメモで述べている。「これは、今後の停滞を予見させるものである。」

センサス局とZillowのデータによると、3月の住宅着工件数は10.8%増加したが、将来のプロジェクトに向けた建築許可件数はほぼ同等の10.8%減少した。この乖離は価格にも反映されており、Zillowのデータでは、2月の新築住宅の平方フィートあたりの価格中央値は前年同月比で1.8%下落した一方、5月の全米全体の売り出し価格は2.2%下落した。

需要の冷え込みにより、建設業者や売り手は、価格戦略が極めて重要となる不安定な均衡状態に置かれている。全米の物件の約36%で価格引き下げが行われており、高金利環境下で現実的な価格設定が取引の流動性を改善できるのか、あるいは在庫が増え続けて価値にさらなる下押し圧力をかけるのか、市場はその試金石となっている。

市場流動性が主要な指標に

2026年の住宅市場の焦点は、単なる在庫水準から、その在庫がいかに効率的に吸収されるかへと移りつつある。HousingWireのデータによると、5月1日時点の全米の在庫は前年同月比で2.3%増加したが、同期間に吸収された物件数は17.5%という大幅な伸びを記録した。これは、より多くの住宅が市場に出ている一方で、買い手の購入能力の制約に合わせて価格を調整した売り手については、依然として取引が成立していることを示唆している。

この動きは全米で一様ではない。ボルチモアのように早期に価格期待をリセットした市場では、吸収率が2.37と高く、新規供給が届くよりもはるかに早く住宅が売れている。対照的に、かつて活況を呈したオースティンのような市場では価格模索が続いており、物件の約45%で価格引き下げが行われているにもかかわらず、吸収率は1.12と低迷している。

脆弱な安定性

市場の限定的な活動を支えているのは、住宅ローン金利の脆弱な安定性である。HousingWireの分析によると、住宅ローン金利と財務省証券利回りのスプレッドは2023年のピーク時を大幅に下回る水準で推移しており、借入コストが心理的に重要な7%の境界線を越えないようにするための重要な要因となっている。この緩衝材がなければ、住宅ローン金利は歴史的に住宅需要を広範囲にわたって冷え込ませてきたレベルに達していただろう。

このような環境が、市場が完全に停止するのではなく、買い手の選択的な再参入が起きている理由である。購入能力は依然として極めて制限されており、売り手や建設業者の価格規律が、どのローカル市場が物件を効率的に取引へと転換できるかを決定する主要な要因となっている。住宅専門家にとってのチャンスは、在庫が増えているだけでなく、実際に売れている市場を特定することにある。

本記事は情報提供のみを目的としており、投資助言を構成するものではありません。