パンデミック期の住宅ローン補助終了に伴い、米国の住宅差し押さえ件数が28%急増

苦境にある住宅所有者のためのパンデミック期の重要な救済策が縮小され、差し押さえの増加が米国の住宅市場の一部に波及する可能性があります。

3月の米国の住宅差し押さえ申請件数は前年同月比で28%急増しました。これは、滞納している借入人を支援してきた連邦政府のプログラムが厳格化された後、困窮が拡大している兆候です。「ここでの物語は、人々が過去5年間にわたって困窮してきたにもかかわらず、損失軽減措置が自然な市場の浄化サイクルを妨げてきたということです」と、リバース・エンジニアリング・ファイナンスの創設者であるジョン・コミスキー氏は述べています。「ダムの背後に溜まった水は放出されなければなりません」

申請件数の急増は、住宅所有者が未払い分の支払いを延期することを可能にしていた連邦住宅局（FHA）の「部分請求（partial claim）」プログラムの変更に伴うものです。10月に施行された新しい規則はより厳格で、支援を受ける資格を得るために3回連続で期限内に支払うことを借入人に求めており、申請は2年に1回に制限されています。3月時点でFHAの800万人の借入人のうち推定11.6%が滞納状態にあり、アナリストはこれらの変更により、今後12〜18ヶ月の間に約25万人の住宅所有者が強制売却に追い込まれる可能性があると予測しています。

住宅ローンの全期間にわたって無利子融資を受けることを可能にしていた補助金の終了は、現在、住宅市場における脆弱な部分を露呈させています。30年固定住宅ローン金利は最近のピークから6.46%程度まで低下していますが、金利の上昇と支払い支援の撤廃の組み合わせが、窮迫した売り手の新たな波を生み出しています。

市場によって異なる影響

住宅価格への影響は一様ではなく、地理的条件に大きく左右される可能性が高いでしょう。堅調な市場では、不動産価値の上昇により、一部の住宅所有者は売却して負債を賄うのに十分な「偶発的な含み益」を得ることができました。例えば、2019年に43万ドルで購入されたマサチューセッツ州ウォバーンの住宅は、現在推定62万5,000ドルで売却可能であり、住宅ローンと滞納分を容易にカバーできます。

しかし、脆弱な市場では、窮迫販売の増加がすでに価格を押し下げています。フロリダ州リー郡では、2022年に40万ドル近くで購入された一戸建て住宅が、差し押さえ後に最近わずか27万ドルで売りに出されました。このような値引きは近隣全体の比較評価額を引き下げる可能性があり、負のフィードバックループを生み出します。

FHAの露出

リスクは、初めての住宅購入者や低所得者に人気のある、FHAが保証する全米の住宅ローンの約10%に集中しています。アナリストは、深刻な滞納状態にあるFHA借入人の最大半数が、新しく厳格になった支援要件を満たすことができないと推定しています。

今回の政策変更は、一部の住宅所有者が補助金を繰り返し利用するという「制度の悪用」を抑制することを目的としています。しかし、それは同時に、過去数年間の経済混乱の中で多くの人々が自宅を維持することを可能にしてきた重要なセーフティネットを取り除くことでもあります。その結果として生じる差し押さえの波は、家を失う人々にとって苦痛を伴う調整となり、広範な市場が高止まりする住宅ローン金利と格闘する中で、特定の地域の住宅市場にとって逆風となる可能性があります。

この記事は情報提供のみを目的としており、投資アドバイスを構成するものではありません。