ゴルフ場への897戸の住宅計画、マサチューセッツ州の町で住宅論争が再燃

町当局が「嫌がらせをしている」のではないかと問う住民の動画が拡散され、州レベルの住宅供給義務化と、それを骨抜きにするために地元が用いるゾーニング（地帯改編）戦術との間の溝の深さに全米の注目が集まっています。

論争の発端は、ボストン近郊の裕福な町マーブルヘッドが、州の「MBTAコミュニティ法」を遵守するため、897戸の新たな集合住宅用用地を指定するゾーニング案を881対82で可決したことでした。しかし、この計画では、建設予定の897戸のうち780戸が、売却や開発の義務が一切ない私有地「テデスコ・カントリークラブ」の敷地内に設定されています。この動きは即座に「形だけの遵守」として批判を浴びました。

「土地の所有者がゴルフ場であれば、少なくとも今後20年間はアパートやタウンホームを建てることを選ばないのは明白です」と、市民住宅計画協会のウィル・ラティガン氏はNBC10ボストンに語りました。この戦術は、裕福な自治体による「クリエイティブな遵守（法の網をかいくぐる対応）」の広がりを浮き彫りにしています。

数字はこの町の住宅市場の厳しい現実と、この計画がいかに無意味であるかを示しています。ボストン・グローブ紙の分析によると、戸建て住宅の価格中央値は100万ドルを超え、購入には年収23万2000ドル以上が必要です。町の世帯年収中央値は18万2000ドルで、手頃な価格の住宅は全体のわずか3.9%に過ぎません。計画に含まれる唯一の別区画で建設可能なのは120戸で、州の要求事項の13%に留まります。

今回の地方ゾーニング投票は、住宅供給をめぐる全米規模の戦いを象徴しており、州政府と強力な「NIMBY（我が家の裏庭にはお断り）」運動が対立しています。現在、州の住宅局による審査を控えているマーブルヘッドの結果は、マサチューセッツ州の画期的な法律が実際の開発を強制する力を持っているのか、あるいは抜け穴が現状を維持させてしまうのかを占う試金石となるでしょう。

拡散された瞬間

この問題が公の場で爆発したのは、住民のデビッド・モディカ氏による町議会での率直な質問がきっかけでした。動画の再生回数はオンラインで240万回を超えています。「つまり、そこはゴルフ場だから家は一軒も建たないということですね」とモディカ氏は述べました。「これは、3A（法律の条項）の中身を何一つ実行せずに、3Aを遵守したことにするための方法なのですか？」これに対し、計画委員会の委員は「その通りです。他の方法を試しましたが、拒否されました」と認めました。モディカ氏の「私たちは嫌がらせをしているんですか？」という総括は、住宅開発推進派（YIMBY、「我が家の裏庭にぜひ」）の間で、町がゾーニングを利用して開発を阻止する姿勢を批判する合言葉となりました。

州の義務化と地元の抵抗

2021年に成立したMBTAコミュニティ法は、MBTA（マサチューセッツ湾交通局）の公共交通機関が乗り入れる177の自治体に対し、集合住宅の建設を権利として認めるゾーニング区域を少なくとも1つ設けることを義務付けています。その目的は、価格を危機的な水準まで押し上げている慢性的な住宅不足を解消することです。人口約2万人のマーブルヘッドは州内でも有数の高級住宅地であり、これまで遵守に抵抗してきました。より現実的な以前の計画を有権者が否決した後、町は280万ドルの州補助金支給を拒否されました。州の司法長官はマーブルヘッドを含む9つの未遵守自治体を提訴しており、反抗がもたらす経済的・法的リスクを示唆しています。州の住宅・住みよいコミュニティ局がゴルフ場計画に最終的な承認を与える必要があり、その判断は法の効力を試すものとして注視されています。

本記事は情報提供のみを目的としており、投資助言を構成するものではありません。