米住宅不況4年目、不動産エージェントが業界を離脱

40年ぶりの米住宅市場の低迷により、不動産エージェントと住宅ローン貸し手が2008年の金融危機以来の最速ペースで業界を去っている。

全米不動産業者協会（NAR）の会員数は4月に141万2000人となり、2022年10月のピーク時160万人から12%減少した。1982年以来の低水準となる住宅市場の低迷は4年目に突入している。First American Financialの分析によると、昨年の総世帯数に対する既存住宅販売件数は44年ぶりの低水準となった。

「私たちはまさに出血する動脈のようになっていた」と語るのは、テキサス州フォートワースを拠点とする元エージェントのキム・テイラー氏。2023年半ばに開設した仲介会社を今春に閉鎖した。「この11カ月は私のキャリアの中で最も厳しい時期だった」。

2025年にNARが調査したエージェントのうち、不動産業を唯一の職業と回答したのはわずか71%で、2005年まで遡るデータで最低の割合となった。経験年数2年以下の一般的なエージェントは2024年にわずか3件の取引を完了し、総収入は8100ドルだった。一方、全経験年数の平均的なエージェントは10件の取引を成立させ、5万8100ドルを稼いだ。抵当銀行協会がまとめた労働統計局のデータによると、住宅ローン業界の雇用は2021年のピークから約40%減少し、年間10件以上の融資を手がけるローンディレクターの数はほぼ半減している。

この大量離脱は、パンデミック期の好景気で膨れ上がった業界を再編する恐れがある。当時はゼロに近い住宅ローン金利が買い狂騒を煽った。平均的な30年固定住宅ローン金利が9カ月ぶりの高水準付近で推移し、取引量が数十年ぶりの低水準にある中、将来の取引パイプラインは依然として制約されており、より多くのエージェントやローンディレクターが別の収入源を求めている。

中間層の空洞化

不動産仲介会社をクライアントとするコンサルティング会社Recruiting Insightのマネージングパートナー、マーク・ジョンソン氏は、最も生産性の高いエージェントは依然として成功しているが、景気後退は「不動産プロフェッショナル中間層と呼ぶものを空洞化させた」と述べた。2020年の好景気時にこの業界に参入した多くのエージェントは、低迷する市場への移行が持続不可能であると感じている。

メリーランド州シルバースプリングのエリカ・ロジェク氏は2021年にライセンスを取得し、2022年と2023年にそれぞれ4件の取引を成立させ、税金と経費を差し引く前で年間約4万5000ドルの手数料を得ていた。2024年にはわずか1件の取引しか成立せず、2025年初めにライセンスを放棄した。「不動産エージェントとして存在し続けるだけでも多大なエネルギーと費用がかかる」と彼女は語り、ライセンス取得、仲介手数料、マーケティング、コーチングにかかるコストを挙げ、「取引が成立しない場合、継続するのは非常に困難です」と述べた。

エージェントを超えた波及効果

住宅市場の低迷は隣接産業にも波及している。テキサス州で住宅保証保険を販売するシェリ・レーン氏は、売上が数年前から減少していると述べた。「住宅が動かなければ、私たち全員に影響が出る」と語る。住宅ローン担当のトリスタン・ホルト氏は、昨年デトロイトに転居し勢いに乗れず、4月に辞職した。「イラン紛争が始まった時点で、『やはり、獲得できるビジネスは十分にない』と感じた」と話す。ホルト氏は現在、銀行または保険業界での職を探している。

景気減速は統合も加速させている。中小の仲介会社は、テクノロジーに投資したり、タイトルやエスクローサービスなど複数の事業を提供して買い手と売り手にワンストップショップを創出できる大手企業に買収されている。2024年のエージェントの報酬方法を変える法的和解により、さらに利益率が圧迫され、一部の買い手はエージェントを雇わないことを選ぶようになった。

住宅市場の行方は今、住宅ローン金利の動向にかかっている。米連邦準備制度理事会（FRB）が年内に利下げを開始すれば、借入コストの低下が抑えられていた需要を解放し、離脱の流れを食い止める可能性がある。しかし、金利が高止まりすれば、業界の縮小はさらに深刻化し、次のサイクルが始まる前にさらに多くのエージェントや貸し手が撤退するだろう。

本記事は情報提供のみを目的としており、投資助言を構成するものではありません。