ロサンゼルスの邸宅税導入でアパート建設許可が46%減少

手頃な価格の住宅供給を目的とした2022年の「邸宅税」が、逆に集合住宅の開発を停滞させ、建設許可件数は過去10年で最低水準に落ち込んだ。

手頃な価格の住宅資金を調達することを目的としたロサンゼルスの高級不動産売却税の導入後、新規の集合住宅建設許可が46%も激減し、政策の意図せぬ副作用を懸念する声が上がっています。メジャーULA（Measure ULA）として知られるこの課税は、2023年の施行以来、開発活動を冷え込ませており、開発準備が整った大規模な区画の売却額は3分の2近く減少しました。

当初この税を支持していた非営利団体カリフォルニア・コミュニティ財団の最高経営責任者、ミゲル・サンタナ氏は「意図せぬ結果がいくつか生じている」と述べています。開発業者らは、プロジェクトの収益性に関係なく総売却価格に課されるこの税金により、市内での建設が採算に合わなくなったと指摘しています。

昨年の市内の集合住宅許可件数はわずか7,363戸で、2022年の13,600戸超から減少し、2013年以来の低水準となりました。この税は530万ドル以上の売却に4%、1,060万ドル以上に5.5%を課すもので、邸宅だけでなく、深刻な住宅不足を解消するために必要なアパートや空き地の売却にも打撃を与えています。

この影響を受け、不動産投資家やテック界の億万長者から1,400万ドルの支援を受けた廃止案が11月の住民投票にかけられることになりました。住宅建設の緊急の必要性と、深刻化するホームレス危機に対処するために高額不動産に課税するという進歩的な目標のどちらを優先すべきか、市の開発の未来を懸念する議論が続いています。

この税金は、ベル・エアの豪邸と市場価格のアパートを区別しません。推進派は「超豪邸へのわずかな税金」として宣伝してきましたが、市のデータによると、税収の39%は商業用、集合住宅、および空き地の売却から得られています。これらはまさに住宅供給を拡大するために不可欠な不動産です。

ラテラ・デベロップメントのマネージング・ディレクター、クリス・タートロット氏は「税金の可決以来、ロサンゼルス市内では集合住宅の着工が一件もありません」と語りました。同社は以前、市内で年間500〜1,000戸を建設していましたが、現在はカリフォルニア州の他の都市やテキサス州などの他州に注力しています。

収益不足と支出の悩み

メジャーULAの推進派は、年間6億ドルから11億ドルの収益を見込んでいました。しかし、徴収額は予想を大幅に下回っています。元の記事では総徴収額は明らかではありませんが、4月30日時点で徴収済みの資金のうち、支払われたのは1億1,940万ドルに留まり、その大半は家賃支援や立ち退き対策に充てられています。

さらに数億ドルが手頃な価格の住宅建設や改修に割り当てられていますが、そのプロセスは遅く、コストもかさみます。現在、この税金からの資金提供が予定されている1,790戸の新築アパートは、1戸あたり平均779,955ドル（約78万ドル）の費用がかかると予想されており、プログラムの非効率性が浮き彫りになっています。

ロサンゼルス校（UCLA）の都市計画学教授マイケル・マンビル氏は「これは、この種の住民投票による立法についての古典的な教訓だ」と述べています。ハーバード・ビジネス・スクールの研究によると、取引量の減少によって従来の固定資産税収が、邸宅税で得られる金額の80%に相当する分だけ減少すると推定されています。

州全体に広がる戦い

ロサンゼルスの局地的な紛争は、州全体に波及しようとしています。ハワード・ジャービス納税者協会が主導する住民投票案が11月の投票にかけられることが決定しており、これが可決されればメジャーULAだけでなく、サンフランシスコやオークランドなど他のカリフォルニア州の都市における同様の不動産譲渡税も廃止されることになります。

反対派は、ピーター・ティール氏、エリック・シュミット氏、クリス・ラーセン氏といったテック界の億万長者からの多額の寄付を含め、1,400万ドルを調達しました。一方、市議会の特別委員会は税の修正案を検討していますが、いかなる変更も再び公的な投票が必要となります。

委員長を務めるロサンゼルス市議会のイサベル・フラド議員は「これは市民発案による大胆な動きであり、彼らはそれによって自分たちの望みをはっきりと示した」と述べています。推進派は、建設の遅れは全米的な現象である高金利が主な原因であり、開発業者が税金を身代わりにしていると主張しています。

この措置のキャンペーンを行った連合「United to House LA」のエグゼクティブ・ディレクター、ジョー・ドンリン氏は「提案されているのは、誤った調査と不動産業界が作り上げた壮大な物語に基づく極端な変更だ」と批判し、この税を「市にとって不可欠な資産」と呼びました。

この記事は情報提供のみを目的としており、投資のアドバイスを構成するものではありません。