米下院、396票で住宅法案を可決、投資家規則を変更

米下院は、住宅負担軽減に関する重要な法案を396対13の圧倒的多数で可決したが、機関投資家を対象とした規定に大幅な変更が加えられたため、上院での審議は難航が予想される。「21世紀の住宅への道法案」として知られるこの法案は、11月の選挙に向けて有権者の最大の関心事の一つとなっている住宅価格高騰問題の解決を目指している。

ティム・スコット上院銀行委員長とエリザベス・ウォーレン筆頭委員は共同声明で「まだやるべきことが残っている」と述べ、上院での可決が保証されていないことを示唆した。「上院を通過し、大統領のデスクに届けられる住宅法案について、ホワイトハウスや下院の同僚と引き続き協力していくことを約束する」としている。

下院案における最も大きな変更点は、大手投資家に対し、新築の戸建て賃貸住宅を7年以内に売却することを義務付けていた上院の規定を削除したことだ。この「ビルド・トゥ・レント（賃貸用建設）」売却ルールは、新たな住宅供給を阻害すると主張する住宅業界にとって大きな争点だった。下院案はまた、12年間据え置かれていた連邦住宅金融局（FHFA）保証の集合住宅ローン限度額を引き上げている。

この法案は、戸建て住宅市場における大手投資家の影響力を抑制することと、新築建設を奨励することの間で微妙なバランスを取ろうとしている。トランプ大統領が支持するこの法案は、共和党にとって負担軽減のための重要な取り組みと見なされているが、最終的な形は両院間のアプローチの違いを調整するための交渉次第となる。

緩和された投資家規制

法案を巡る論争の核心は、ブラックストーン（Blackstone）、インビテーション・ホームズ（INVH）、アメリカン・ホームズ・フォー・レント（AMH）などの機関投資家の扱いだ。超党派の議員たちは、これらの企業による既存住宅の大量購入が、個人の住宅購入者を市場から追い出していると主張してきた。

修正された下院案は、投資家にビルド・トゥ・レント物件の売却を求める上院の要件を破棄した。しかし、350戸以上のポートフォリオを持つ機関投資家が、特定の状況下で既存の戸建て住宅を購入することを禁止する規定は維持している。また、これらの大手投資家に対し、住宅ポートフォリオの詳細を住宅都市開発省（HUD）に報告することを求める新たな義務を導入した。超党派政策センターの住宅・インフラプロジェクト担当ディレクター、フランシス・トーレス氏によれば、この変更は「ハンマーではなくメス」であり、住宅市場全体を混乱させることなく機関投資家の活動を規制する、よりきめ細かなアプローチを反映しているという。

盛り込まれた項目、削除された項目

投資家ルール以外にも、下院案と上院案では連邦住宅プログラムや開発規制において大きな相違が見られる。下院案は、集合住宅の建設や改修に使用される221(d)(4)ローンなど、HUDが資金提供する様々な活動に対する国家環境政策法（NEPA）の要件を簡素化している。また、連邦政府による環境審査の免除対象リストに、インフィル（既存市街地の再開発）住宅プロジェクトを追加した。

一方で、上院案に含まれていたいくつかの重要な資金援助規定が削除された。下院案は、自然災害後の地域復興に不可欠な資金源であるHUDのコミュニティ開発ブロック助成金（CDBG）災害復旧プログラムの恒久化を削減した。また、公共住宅当局が資本需要に対応するために依存している家賃補助実証（RAD）プログラムを恒久化する規定も省かれた。

これらに代わり、下院は建設コスト削減を模索するための単一階段構造の住宅ビルに関するパイロット・プログラム向けの競争的助成金プログラムなど、新たな要素を追加した。また、連邦政府の支援を受ける住宅の入居者向けに全米規模の立ち退きヘルプラインを創設し、州および地方政府に対し、未開発の公有地のデータベースを維持することを義務付けている。

この記事は情報提供のみを目的としており、投資アドバイスを構成するものではありません。