住宅価格が0.9%上昇、 affordability危機が深刻化

米国主要20大都市圏の住宅価格は4月に前年同月比0.9%上昇した。これはS&Pコアロジック・ケース・シラー住宅価格指数が火曜日に示す見込みだが、深刻化するaffordability危機が初回購入者を市場から締め出している。

「市場には現実的かつ持続的な課題が存在するものの、買い手と所有者の楽観論は高まっており、多くが待機をやめて動き始めている」と、バンク・オブ・アメリカの消費者向け融資責任者マット・バーノン氏は声明で述べた。

住宅ローン銀行協会は、FHFA住宅価格指数の上昇率が年末までに0.6%に減速し、2027年を通じて1%を下回ると予測している。 prospective購入者の約3分の1が今年の住宅購入能力に対する自信の高まりを示し、2025年の27%から上昇した。これは4月13日から5月10日にかけて実施されたバンク・オブ・アメリカ・インスティテュートの調査による。

小幅な価格上昇の背後には構造的な分断が潜んでいる。住宅所有はもはや所得ではなく、相続によって決定される傾向が強まっている。初回購入者の年齢中央値は現在40歳で、初回購入者が占める購入割合はわずか21%——過去最低を記録した。これはハーバード大学住宅研究共同センターの2026年版「全米住宅事情報告書」による。

Affordabilityギャップが歴史的水準に拡大

既存一戸建て住宅の価格中央値は2025年、世帯収入中央値の約5倍で取引され、1990年代平均の3.2倍から上昇したとハーバード大学は報告した。同住宅の毎月の住宅ローン支払額は、低めの頭金と30年固定金利を前提とすると約2,420ドルで、2020年末のほぼ2倍となった。賃貸世帯のわずか16%だけが、この住宅を購入可能とする最低必要年収12万800ドルを稼いでいる。

年収7万5,000ドル以下の世帯が購入可能な物件は、2026年3月時点で全米在庫の23%にまで減少した。2019年の49%から低下した。これは全米不動産業者協会とRealtor.comのデータによる。35歳未満世帯の住宅所有率は37%に低下し、2022年の39%から後退。一方、黒人と白人の住宅所有率格差は28.7パーセンテージポイントに拡大し、1995年の水準を上回った。

エクイティの集中は既に住宅を持つ者を優遇

2025年第4四半期の住宅エクイティ総額は34兆ドルに達し、2019年から88%増加——ハーバード大学は「驚異的な」16兆ドルの増加と表現した。平均的な住宅所有者は約29万5,000ドルの住宅エクイティを保有していた。2026年5月の全米経済研究所の調査によると、住宅資本の世代間持続性は収入よりも大幅に高く、その持続性の半分未満しか子どもの収入によって説明されない。

この乖離は地域レベルでも顕著だ。シアトル都市圏の住宅価格は3月に1%下落し、3カ月連続の減少となり、前年同月比では2.5%下回った。これはS&Pコアロジック・ケース・シラー指数が示した。ワシントン州の住宅建設許可件数は4月に季節調整済み年率5万3,000戸に急増し、うち3万6,900戸が集合住宅によるものだが、州の経済予測評議会はこのペースが続くとは見込んでいない。

住宅市場は、富を上方に積み上げ、それを下方に閉ざすメカニズムへと進化している。連邦政府が賃貸支援を縮小する中——極低所得賃貸世帯の約4分の1しか支援に届いていない——、公正住宅規制の執行も弱まっており、価格上昇が緩和され続けても、住宅所有への構造的障壁は続く可能性が高い。

本記事は情報提供のみを目的としており、投資助言を構成するものではない。