フィッチ、中国の2026年新築住宅販売予測を11〜13％減に下方修正

フィッチ・レーティングスは、中国の2026年新築住宅販売予測を従来の7〜8％減から11〜13％減に下方修正した。低ランク都市の持続的な弱さが、一部の中核都市市場における初期の回復を引き続き相殺している。

「格付け対象のほとんどのデベロッパーは、依然としてレガシー用地の消化に時間を要するだろう。2026年も利益率は圧縮された状態が続き、今後数年かけて徐々に改善する見込みだ」とフィッチ・レーティングスは改訂予測で述べた。同格付け会社は、住宅購入需要の大半が中古住宅取引にシフトしていると指摘した。

フィッチが格付けし月次データを開示している国有デベロッパーのうち、越秀地産（00123.HK）を除く全社が2026年の最初の5カ月で販売成長を記録した。この差異は、資本力のある建設企業でさえも、低ランク都市が総販売を圧迫し、北京や上海などの中核都市での好調を相殺する市場環境を乗り切っている現状を浮き彫りにしている。中国の新築住宅販売が二桁台の減少を記録したのは、恒大危機を受けて販売が約27％落ち込んだ2022年以来のことだ、と国家統計局のデータは示している。

縮小の深刻化は、中国の不動産セクターにおける苦境を長期化させている。このセクターは、2021年末の恒大集団のデフォルトがデベロッパーの相次ぐ破綻を引き起こして以来、複数年にわたる低迷期にある。2026年を通じて利益率が引き続き圧迫されると予想される中、デベロッパーは長期にわたるバランスシートの修復期間に直面し、土地譲渡収入に依存する地方政府は財政的な圧迫を感じることになる。このセクターの苦戦はまた、より広範な経済成長の重荷となっている。不動産および関連産業は歴史的に中国のGDPのおよそ4分の1を占めてきた。

中古住宅取引へのシフトは、中国の住宅購入者の行動における構造的な変化を表している。購入者は、財務的に苦境にある建設会社による新築開発プロジェクトの引き渡し遅延や品質問題を警戒し、ますます中古市場に向かっている。このトレンドは全体の取引量を支えるが、デベロッパーが売れ残った新築住宅の在庫を処分する助けにはほとんどならず、新築住宅の在庫を高止まりさせたままにしている。

中国政府は2022年後半以降、住宅ローン金利の引き下げ、主要都市での住宅購入制限の緩和、未販売住宅を購入して低価格住宅に転用するプログラムの開始など、不動産市場を安定させるための一連の措置を打ち出してきた。中国人民銀行はまた、住宅ローン金利のベンチマークである5年物ローンプライムレートを、2022年のピークから100ベーシスポイント以上引き下げている。こうした取り組みにもかかわらず、回復は一様ではなく、一部の一線級都市に集中しており、低ランク市場は引き続き苦戦している。

中国デベロッパー債に投資する投資家にとって、今回の格下げは回復までの長期化を示唆している。中国の不動産デベロッパーが発行するドル建て債券は、セクターの好転期待から2024年後半以来上昇しているが、フィッチの改訂予測は、ファンダメンタルズの改善が実現するまでにさらに時間がかかる可能性を示唆している。低ランク都市へのエクスポージャーが大きい民間デベロッパーは最も深刻な圧力に直面しており、一方で強固なバランスシートと低コストの資金調達手段を持つ国有企業は、不況を乗り切る上で有利な立場にある。

中核都市と低ランク市場との格差は、今後も続く可能性が高い。北京、上海、深圳などの都市では政策緩和に支えられたいくぶんの安定化の兆しが見られる一方、小規模都市は人口流出と住宅在庫の過剰供給という構造的な逆風に直面している。フィッチの改訂予測は、この二極化が少なくとも2026年まで中国の不動産市場を特徴づけ続け、回復への道筋はデベロッパーがどれだけ迅速に用地在庫を処理できるか、そして政策刺激がどれだけ効果的に新築住宅需要に転換されるかにかかっていることを示唆している。

本記事は情報提供のみを目的としており、投資アドバイスを構成するものではありません。