中金、都市再生計画で50万戸改修目標に中国住宅セクター強気姿勢

中国住宅セクターは上昇ベータ相場の中盤局面に入った。国務院の都市再生計画が50万戸の住宅改修を目標としていることが背景にあると、中金公司（CICC）は指摘した。

中金は月曜日、中国住宅セクターに対し強気姿勢に転じた。国務院の都市再生計画が50万戸の住宅改修を対象としていることを触媒に、ファンダメンタルズの改善と資金ローテーションが相まって、同セクターが上昇ベータ相場の中盤局面に突入したと指摘した。

「現在のA株およびH株の住宅セクターの上昇は、ファンダメンタルズの改善、政策追い風、資金ローテーションの3つの要因によって牽引されている」と、中金のリサーチチームは6月1日付のノートで記述した。

国務院が5月29日に発表した第15次5カ年都市再生計画は、老朽化住宅50万戸、旧式住宅団地11万5000カ所、城中村（都市内農村）4000カ所の改修に加え、36万5000キロメートルに及ぶ地下パイプラインの更新を目標としている。中国海外発展（China Overseas Land & Investment Ltd.）は1.98％上昇の15.93香港ドル、竜湖集团（Longfor Group Holdings Ltd.）は2.42％上昇の8.04香港ドル、華潤置地（China Resources Land Ltd.）は2.6％上昇の36.24香港ドルとなり、この3社の合計売買代金は11億6000万香港ドルを超えた。

同計画は2030年までに都市再生において「顕著な進展」を想定しており、都市が高い生活の質を確保する場所へと進化することを目指している。中金は、販売量と価格の改善が次の成長段階の触媒となると述べ、同セクターの上昇余地は、政策の後押しが今後数カ月で測定可能な取引回復につながるかどうかに依存すると示唆した。

この都市再生計画は、初の国家レベルの同種計画であり、新たな都市発展の原動力の育成、高品質な生活空間の創出、グリーンで低炭素な移行の推進、より安全な都市の建設、都市文化の促進、ガバナンス能力の強化という6つの主要任務を掲げている。この政策は、中国の不動産セクターが長期にわたる低迷を続け、2021年の信用引き締め以降、住宅販売とデベロッパーのキャッシュフローが圧力を受けている中で打ち出された。

中国政府が最後に大規模な住宅刺激策を打ち出したのは2024年9月で、住宅ローン金利の引き下げと頭金比率の低減を含む一連の措置だった。この時、CSI不動産指数は翌月に18％上昇したが、需要が持続せずに上昇分を失った。今回の計画は需要側への刺激ではなく物理的な改修に焦点を当てており、新築戸数ではなく住宅ストックの質を対象とする構造的なアプローチを表している。この違いはデベロッパーのエクスポージャーにとって重要であり、都市再開発パイプラインを持つ企業は政府支援の調達から恩恵を受ける一方、純粋な住宅デベロッパーは弱いエンドユーザー需要から継続的な逆風に直面する。

都市再生プロジェクトに大きなエクスポージャーを持つデベロッパーにとって、この計画は土地再開発の機会を解放する可能性がある。月曜日に3社の中で最も活発に取引され、売買代金が7億2600万香港ドルに達した華潤置地は、一線都市における都市再開発の主要プレーヤーとしての地位を確立している。竜湖集团は、龍湖天街（Longfor Tianjie）モールチェーンからの多様な賃貸収入源により、住宅販売の変動に対する緩衝材となっている。中国海外発展は、強固なバランスシートと国有企業としてのバックグラウンドを活かし、大規模な改修契約の入札に有利な立場にある。

中金は、投資家が他のセグメントから住宅セクターに資金をシフトさせたことも、月曜日の上昇に寄与したと指摘した。空売りデータでは活発な活動が示されており、中国海外発展の空売り比率は23.2％、竜湖集团は24.8％、華潤置地は19.5％と、セクターが上昇する中でも一部の投資家が反落に備えてヘッジを行っていることが示唆された。

都市再生計画は関連産業にも影響を及ぼす。36万5000キロメートルに及ぶ地下パイプラインの更新は、建設資材、エンジニアリングサービス、都市インフラ請負業者への需要を喚起する。4000カ所の城中村の改修は、主要都市で相当な土地供給を解放し、中期的には一線市場における構造的な住宅不足を緩和する可能性がある。

中金の強気な見方は、ハンセン指数がまちまちのパフォーマンスを示す中、不動産株がベンチマークをアウトパフォームしている状況で出された。同セクターは上昇トレンドの「中盤局面」にあるとする同証券の見解は、さらなる上昇余地を示唆するが、上昇ペースは今後数カ月の販売データが本当の回復を確認するかどうかに依存する。次の重要なデータポイントは6月の取引量であり、政策の追い風が買い手の行動に結びついているかどうかの最初の試金石となる。

本記事は情報提供のみを目的としており、投資助言を構成するものではない。