中国不動産市場の構造変化、深圳の新築住宅販売の56%が現物に

確実性を求める買い手の志向が中国の不動産市場を塗り替えています。主要拠点である深圳では、今年1〜4月の新築住宅取引の56%を竣工済み物件（現物）の販売が占めました。かつて主流だったプレセール（予約販売）モデルからの脱却は、長年の工期遅延やデベロッパーのデフォルト（債務不履行）を経て、買い手の心理に根深い変化が生じたことを示しています。

広東省住宅政策研究センターの李宇嘉主席研究員は、「現在、居住者の住宅消費は『目で見たものをそのまま手に入れる』ことに非常に集中しています。デベロッパーもこの傾向に従い、開発やマーケティングの考え方を変えつつあります」と述べています。

貝殻（ベイケ）研究院のデータによると、1月から4月にかけて深圳では9,524戸の現物住宅が販売され、プレセールの7,479戸を上回りました。この傾向は全国的に波及しており、天津のあるプロジェクトでは、初日のわずか3時間で全戸の70%以上が完売し、「買うことは受け取ること」というスローガンのもと、5億8,300万元の売上を記録しました。

しかし、竣工後販売モデルへの移行は諸刃の剣です。過去20年間にわたり高レバレッジと急速な回転率に依存してきた開発ロジックを根本から作り直すことになるからです。消費者にとっては購入リスクが低減される一方で、デベロッパーにとっては収益が発生する前に資金がプロジェクトに拘束される期間が長くなり、資金繰りの圧迫が劇的に増大します。

回復に影を落とす在庫のパラドックス

現物住宅への移行が買い手の懸念を解消する一方で、国家データはデベロッパーにとって厄介なパラドックスを露呈しています。不動産情報提供会社の克而瑞（CRIC）によると、主要上場不動産会社50社の総在庫簿価は、2025年末までに14.7%減の7.1兆元（1.04兆ドル）となりました。これは、数年にわたる住宅過剰在庫を解消しようとする取り組みが一定の効果を上げていることを示唆しています。

しかし、その在庫の内訳は別の側面を物語っています。完成済みで売れ残った住宅の割合は、2025年末に総在庫の22.1%と過去最高を記録し、前年比の20.8%から上昇しました。中指研究院の陳文静政策研究ディレクターは、「完成物件の絶対量は減少しているものの、総在庫がそれ以上の速さで減少しているため、シェアが上昇しています。これは、デベロッパーが依然として完成済みユニットの処分に苦戦していることを意味します」と指摘しています。

政策の誘導と市場の現実

規制当局は、土地売却の段階からこの移行を積極的に奨励しています。深圳は2023年8月に土地オークションで現物販売のパイロット運用を再開し、それ以降、複数の住宅用地がプレセール不可という条件付きで落札されています。海南省はすでに、全面的な現物販売制度に移行しました。

こうした政策的な後押しと買い手の自発的な需要が相まって、業界には苦痛を伴うものの必要なデレバレッジ（負債圧縮）が強いられています。中信証券は、この移行には時間がかかり、非効率な在庫による重荷が管理可能になるのは2027年末、大部分が解消されるのは2028年末になると予測しています。デベロッパーにとっての課題は、市場の根本的なルールが書き換えられるまでの過渡期をいかに生き残るかという点にあります。

本記事は情報提供のみを目的としており、投資勧誘を目的としたものではありません。