中国不動産販売、5月に前月比15％増－上海・深圳など1線都市が回復主導

中国のトップ100デベロッパーの5月契約販売額は前月比15％増加し、過去1年で最大の月次上昇を記録した。深圳など1線都市での政策緩和が本格的な需要回復を促進した。

大和証券は、5月の販売データが1年ぶりの急激な月次改善を示したことから、中国の不動産市場は1線都市で底入れしつつあると指摘。大手国有デベロッパーは二桁の成長を記録した。

大和証券は調査リポートで「5月の販売データは、1線都市における底入れと回復という当社の予測を裏付けるものだ」と述べ、1線都市へのエクスポージャーが集中する国有デベロッパーを引き続き選好すると表明した。

トップ100デベロッパーの5月契約販売額は前年同月比でわずか2％減少し、4月の12％減から縮小した。前月比では販売額が15％、販売面積が9％それぞれ上昇。前年同期の両指標の伸びは3％だったことから、今回の改善は単なる季節要因ではないことを示している。平均販売価格は前年同月比9％上昇し、1平方メートル当たり2万2842元。1線都市や高級物件の構成比が高まったことを反映している。

4年連続で縮小している中国不動産セクターの回復は、1線都市の反発が持続し、他の地域に波及するかどうかにかかっている。大和証券は、第2四半期に減少ペースがさらに緩やかになると予想。ただし、年初来5カ月の累計販売額は前年同期比でなお17％減少している。

国有と民間デベロッパーの格差拡大

中国不動産市場における勝ち組と負け組の差は拡大している。大手国有デベロッパーは5月の販売額が前年同月比で二桁の成長を記録。華潤置地（01109.HK）は28％増、中国海外発展（00688.HK）は14％増、招商蛇口工業区控股（001979.SZ）は20％増となった。中国指数研究院（CREIS）のデータによると、これらの国有企業の1線都市での販売額は前年同月比で9％～134％増加。4月末に住宅購入制限を緩和した深圳では、さらに強い伸びとなる最大1523％増を記録した。

対照的に、民間デベロッパーは引き続き低調なパフォーマンスに留まった。竜湖集団控股と新城控股集団の5月販売額は48％急落。新規プロジェクトの投入が限られ、1線市場でのプレゼンスが不十分だったことが要因。比較的堅調な杭州市場に集中する濱江集団と�城中国控股も、販売減を記録した。

セクター上昇後のバリュエーション議論が激化

不動産セクターの最近の上昇を受け、現在のバリュエーションが正当化されるかどうかの議論が再燃している。3月末以降、ゴールドマン・サックス・グループのカバレッジ対象である中国本土デベロッパーの株価は平均6％上昇。好調な国有デベロッパーは17％上昇した。中国海外発展と華潤置地はそれぞれ約30％急騰している。

ゴールドマン・サックスは別のリポートで、1線都市と2線都市の人口動態、所得、購買力、供給状況を評価する4本柱の回復フレームワークを適用。楽観的シナリオ（主要15都市の住宅価格が2028年末までに15％上昇すると想定）では、販売可能リソースの80％以上をこれらの都市に持つ中国海外発展は、2028年のキャッシュ収益が26年見通し比で30％以上増加する可能性がある。華潤置地は同期間にキャッシュ収益が50％以上増加する可能性があり、不動産開発の回復に加え、住宅価格上昇による資産効果で改善する商業施設のパフォーマンスも寄与する見込み。

中国の不動産セクターで今回と同様の月次改善が見られたのは2023年半ばが最後で、その時は政策主導の短期上昇が3カ月以内に失速し、下位都市の需要が続かなかった。今回の回復は1線市場に集中しており、深圳主導の勢いがゴールドマン・サックスがより広範な回復の先行指標と見なす15都市クラスターを押し上げられるかどうか、同様の試練に直面している。

大和証券は、華潤置地と中国海外発展の両銘柄に「買い」レーティングを維持し、セクターのトップピックに挙げる一方、販売勢いが衰える中で格下げリスクに直面する民間デベロッパーには引き続き慎重な姿勢を崩していない。

※本記事は情報提供のみを目的としており、投資助言を構成するものではありません。