住宅ローンで年間650億ドルの過払い、金利比較を怠る消費者

ほとんどの米国の住宅所有者は、貸し手のオファーを比較したことがないため、住宅ローンで必要以上の金額を支払っていることが、新たな研究で明らかになった。

バンクレートが発表した新たな調査によると、米国の住宅購入者および所有者は2022年以降、住宅ローンにおいて回避可能なコストとして年間推定650億ドルを過払いしており、借入人の87%が市場の競争力のある金利以上の支払いを行っている可能性が高い。

「住宅所有の夢は、何百万人もの米国人にとってますます手の届かないものになっています。問題は市場なのか、それともプロセスなのか、問いかける価値があります」と、バンクレートの最高経営責任者（CEO）で今回の調査の主執筆者であるマット・フェロウズ氏は述べた。「我々の調査が示唆するのは、ほとんどの借入人にとって競争力のある金利は存在するが、借入人がその金利を目にすることが決してない、ということです。」

連邦住宅データから320万件の住宅ローン組成データをバンクレートのデジタルローン市場と照合して分析した今回の調査によると、金利を比較検討した借入人は平均で月額279ドルを節約できることが判明した。一般的な借入人の場合、30年ローンの期間全体では78,186ドルに相当し、これは米国の中流家庭の退職貯蓄総額の中央値を上回る。フレディマックによると、30年固定住宅ローン金利は木曜日に平均6.49%となり、インフレが急速な低下を抑制しているため、中〜高6%台で膠着状態が続いている。

この調査結果は、住宅所有が中産階級の資産形成に寄与するという従来の前提に疑問を投げかける。なぜなら、その資産の裏付けとなる負債には、ほとんどの借入人が気づくことのない「隠れた住宅所有税」が伴うからだ。フェロウズ氏と共著者のジャック・オコナー氏は、2025年に住宅を購入した借入人だけで、年間約110億ドルの過剰な支払いが発生し、ローン期間全体では約2470億ドルに上ると推定している。

この結果は、住宅 affordability（購入しやすさ）が主要な経済的懸念事項となっている時期に発表された。6.5%近辺の住宅ローン金利は、新築住宅の月々の支払い中央値を過去最高水準に押し上げ、初回購入者を市場から締め出し、既存住宅販売を数十年来の最低ペースに減速させている。連邦準備制度（FRB）の金利経路が引き続き主要な変数となっている。スワップ市場は現在、年内に約2回の0.25ポイント利下げを織り込んでいるが、根強いインフレが繰り返しその見通しを後退させている。

富裕層パラドックス：高所得者ほど過払い額が大きい

調査によると、高所得の借入人ほど過払いする傾向が強い。年収10万〜20万ドルの世帯では90%が過払いしており、30年間でローン残高の推定23%を回避可能な住宅ローン費用として失っている。対照的に、年収49,000ドル未満の低所得借入人の過払い率は82%で、年間約1,472ドルの損失となっている。

この傾向は信用の質にも及ぶ。負債対所得比（DTI）が最も低い四分位（33%未満）の借入人は91%の確率で過払いしており、2番目に低い四分位の借入人はデータセット全体で最高の92%という過払い率を記録している。最も信用力の高い一般的な（コンベンショナルローン）借入人は89%の確率で過払いし、生涯の過剰コストはローン残高の23%に相当する。これに対し、連邦住宅局（FHA）の借入人は83%、退役軍人局（VA）の借入人は81%であり、これらのローンには貸し手の価格設定の裁量を制限する標準化された消費者保護策が課されている。

借り換えにおける年齢による「税」

年齢は異なる種類のペナルティを生み出す。購入市場ではすべての年齢層がほぼ同じ割合で過払いする一方、借り換え市場では状況が異なる。35歳未満の借入人は、借り換え後ローン残高の14%に相当する生涯の「税」を負担している。この数字は年齢とともに着実に増加し、55〜64歳の退職前の借入人では20%に達するという。

地理的には、ペンシルベニア州（90.2%）、オレゴン州（90.1%）、ニューハンプシャー州（89.8%）で過払いの確率が最も高い。しかし、生涯の「税」率（ローン残高に対する過払い割合）が最も高いのは、ニューハンプシャー州（23%）、イリノイ州（23%）、ニュージャージー州（22.9%）、フロリダ州（22.6%）であり、同じ金利スプレッドでもローンの元本が小さいほど影響が大きくなる。

フェロウズ氏とオコナー氏は、2つの市場ベースの政策対応を提案している。①貸し手に対し、住宅ローンオファーと併せて同様の資格を持つ借入人のベンチマーク金利を開示することを義務付けること、②透明な複数貸し手市場で競争する貸し手に対する自主的な認証フレームワークを設けること、である。どちらも新たな政府プログラムを必要とするものではないと、著者らは述べている。

本記事は情報提供のみを目的としており、投資助言を構成するものではありません。