重要なポイント：
- ACRES Commercial Realty Corp.は、経営の内部化と業務の効率化のため、外部管理者であるACRES Capital Corp.を全株式交換方式で買収します。
- この合併は、第三者からの収益源を追加することで収益を強化し、商業用不動産市場の困窮した状況を利益に変えるために設計されています。
- この取引は、古いオフィス資産が差し押さえに直面する一方で、入居率の高い新しい複合用途物件が高値で取引されるという、市場の二極化を背景に行われます。
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ACRES Realty、市場の困窮をターゲットに全株式交換で資本部門を買収へ
ACRES Commercial Realty Corp.は、経営の内部化と融資パートナーの買収に乗り出しています。これは、二極化する商業用不動産市場を利益に変えることを目的とした戦略的な統合です。
ACRES Commercial Realty Corp.は火曜日、ACRES Capital Corp.を全株式交換方式で買収すると発表しました。これは経営構造を統一し、不安定な不動産セクターから新たな収益源を確保するための動きです。この合併により、ニューヨーク証券取引所（NYSE）に上場している不動産投資信託（REIT）は、外部管理者および貸し手と統合され、単一の自己管理型エンティティが誕生します。
同社は、この合併により第三者からの収益源が大幅に追加され、経営陣の利益が一致することで、収益プロファイルが向上すると述べています。ACR株を完全希薄化後純資産価値で対価として使用するこの取引は、現経営陣の継続性を確保するものであり、合併後の会社の展望に対する内部の自信を示しています。
全株式交換による構造は、経営陣と株主の両方の利益を一致させ、新エンティティの株式価値が各部分の合計を上回ることに賭けるものです。経営を内部化することで、ACRは外部管理手数料を排除し、より効率的な運営体制を構築します。
この戦略的な統合により、ACRESは、一部のセグメントで深刻な困窮が見られる一方で他のセグメントでは極めて健全であるという、商業用不動産市場の現状に、より効果的に対応できるようになります。統合された構造は、物件への直接投資家と第三者への融資を行う貸し手の両方の役割を果たす柔軟性を提供し、現在の環境において大きな強みとなります。
2つの市場の物語
ACRESの合併の背景には、深く分断された市場があります。一方では、古いオフィスビルがかつてない困窮に直面しています。シカゴでは、不動産投資会社のAlvarez & Marsalが最近、入居率43%のオフィスタワーである205 West Wacker Driveを、差し押さえの代わりの譲渡（deed in lieu of foreclosure）によって貸し手に明け渡しました。同社はまた、他の2つのシカゴのオフィスビルを、2018年に支払った2,450万ドルのわずか一部である850万ドルで売却し、新しい所有者は住宅への転換を計画しています。
品質スペクトルの反対側では、モダンで入居率の高い物件が高値で取引されています。対照的に、Amazon StudiosやErewhonなどのテナントに全館貸し出されているカルバーシティの複合施設「Culver Steps」は、噂では1.5億ドル（1平方フィートあたり約1,230ドル）で売りに出されています。同様に、コロラド州ラブランドの140エーカーのAvenue Southプロジェクトのような新しい開発物件は、徒歩圏内の複合用途コミュニティに対する強い需要に応えるため、数千戸の住宅と大規模な小売・オフィススペースを統合しています。
コンバージョンという解決策
Alvarez & Marsalが売却したような旧式のオフィス物件の大幅な値引きは、オフィスから住宅へのコンバージョン（用途転換）トレンドを加速させています。これらの転換には多額の費用がかかりますが、現在の市場の困窮によって生じた底値の買収価格は、自治体による税制優遇措置などの支援もあり、財務的に実行可能なものとなっています。ACRESの合併は、このような資産に資金を提供したり買収したりできるプラットフォームを作り出し、人々の住まい方や働き方の世代交代を利益に変えることを可能にします。資産管理能力と融資能力を組み合わせることで、同社はこれらの複雑な再開発案件の審査と実行をより的確に行えるようになります。
本記事は情報提供のみを目的としており、投資勧誘を目的としたものではありません。
