Les ETF REIT font face à des vents contraires en raison des préoccupations de valorisation et des changements macroéconomiques
Les ETF immobiliers sous pression en raison des préoccupations de valorisation et économiques
Le secteur immobilier, illustré par des Fonds Négociés en Bourse (ETF) proéminents tels que le Vanguard Real Estate Index Fund ETF (VNQ), fait actuellement l'objet d'un examen considérable, les analystes émettant des recommandations de « Vendre ». Ces perspectives prudentes découlent des préoccupations concernant des valorisations élevées, une sensibilité inhérente à l'environnement de taux d'intérêt actuel et un assouplissement plus large des conditions économiques.
Détails de la performance et indicateurs spécifiques
VNQ a été explicitement évalué « Vendre » par certains analystes, soulignant des faiblesses fondamentales. Au cours des cinq et dix dernières années, VNQ, aux côtés d'autres ETF REIT importants comme l'iShares U.S. Real Estate ETF (IYR) et le Real Estate Select Sector SPDR® Fund ETF (XLRE), a manifestement sous-performé à la fois le S&P 500 et le Secteur Financier. Par exemple, au cours des cinq dernières années, les rendements totaux, y compris les dividendes, pour IYR (35,0 %) et XLRE (38,0 %) ont été considérablement inférieurs à ceux du S&P 500 (SPY) à 105,3 % et du Secteur Financier (XLF) à 128,0 %. Des tendances similaires sont observées sur un horizon de dix ans.
Actuellement, VNQ se négocie à 2,4 fois sa valeur comptable et reste plus de 21 % en dessous de son pic de 2022. Les analystes suggèrent qu'une rupture soutenue sous le niveau de prix de 88 $ pourrait déclencher une nouvelle dynamique de baisse pour les ETF REIT. Le fonds, qui gère des actifs d'environ 65,68 milliards de dollars, a également reçu de faibles notes pour le momentum et le risque, indiquant une instabilité potentielle.
Réaction du marché et contexte économique
Les principaux moteurs du sentiment négatif entourant les REIT sont les implications de la hausse des taux d'intérêt et d'une économie potentiellement affaiblie. En octobre 2025, la Réserve fédérale avait fixé sa fourchette cible pour le taux des fonds fédéraux entre 4,00 % et 4,25 %, le taux effectif oscillant autour de 4,09 %. Bien que les attentes du marché anticipent largement de nouvelles baisses de taux, pouvant potentiellement les faire passer à 3,50 %–3,75 % d'ici la fin de 2025, le coût du capital reste un facteur critique pour l'immobilier commercial. Le Secured Overnight Financing Rate (SOFR), actuellement à 4,4 %, est nettement plus élevé qu'à la fin de 2022, augmentant le coût du capital à taux variable pour les promoteurs et propriétaires immobiliers.
Cet environnement a contribué aux rendements totaux négatifs pour le secteur des REIT en juillet (-1,17 %) et septembre (-0,73 %) 2025. Malgré un mois d'août solide (+5,48 %), le gain du secteur au troisième trimestre 2025 de +2,7 % a considérablement traîné derrière les +8,1 % du S&P 500. Au 14 octobre 2025, le rendement total moyen depuis le début de l'année pour le secteur des REIT s'élevait à -1,74 %.
Implications plus larges et performance sectorielle
Les REIT, formés légalement pour la première fois en 1960 et ajoutés aux indices de Standard & Poor's en 2001 avant d'être catégorisés séparément des Financiers en 2015, ont historiquement été considérés comme des investissements stables à long terme. Cependant, des disparités de performance récentes sont évidentes. Le Prix/Fonds provenant des opérations (P/FFO) moyen pour le secteur des REIT a légèrement augmenté de 13,8x à 14,1x en septembre 2025. Alors que certains types de propriétés, tels que les Centres de données (24,6x) et les Terrains (22,6x), présentaient des valorisations P/FFO plus élevées, un pourcentage substantiel de 72,2 % des types de propriétés ont connu une contraction multiple au cours de la même période.
La décote moyenne de la Valeur Nette d'Actif (VNA) des REIT s'est élargie de -12,70 % à -14,10 % en septembre, indiquant que de nombreux REIT se négocient en dessous de leur valeur intrinsèque, ce qui pourrait potentiellement en faire des cibles pour le capital-investissement ou d'autres entités acquéreuses. Au milieu de cela, les REIT de soins de santé sont devenus un surperformeur notable, enregistrant des gains moyens de +21,83 % depuis le début de l'année, surpassant significativement les autres types de propriétés REIT.
Perspective d'expert
La recommandation de « Vendre » pour VNQ souligne une préoccupation croissante parmi les analystes. Comme le déclare un rapport :
> « Le prix a déjà commencé à baisser, car le prix de VNQ est plus de 7 % en dessous de son plus haut sur 52 semaines. »
Ce sentiment est renforcé par les mauvaises notes de momentum et de risque attribuées à l'ETF, suggérant que les vents contraires macroéconomiques sont susceptibles de continuer à exercer une pression sur le secteur.
Perspectives 2025 : L'immobilier commercial
Les perspectives pour l'immobilier commercial en 2025 restent complexes, le coût élevé du capital étant identifié comme le défi primordial. Bien que l'inflation semble se modérer, elle devrait persister au-dessus de l'objectif de 2 % de la Réserve fédérale tout au long de 2025. La dette fédérale américaine colossale de 36 100 milliards de dollars nécessitera un refinancement à des taux plus élevés, ajoutant une pression supplémentaire.
Environ 1 000 milliards de dollars de dettes arrivant à échéance en 2024, dont beaucoup ont été prolongées, couplés à 570 milliards de dollars supplémentaires dus en 2025, suggèrent une vague imminente de potentiels défauts de paiement, particulièrement concentrée dans le secteur de l'immobilier de bureaux en difficulté. Ce segment continue de faire face à une réévaluation significative, avec un nombre conséquent de ventes de propriétés se produisant à 25 % à 50 % des valeurs d'avant la pandémie. Les taux de défaut de prêt devraient augmenter globalement.
Inversement, certains secteurs présentent des perspectives plus favorables. Le secteur industriel devrait connaître une croissance modérée mais positive des loyers. Les investissements dans le secteur de la vente au détail devraient surperformer, tirés par des taux de vacance faibles et une offre nouvelle limitée, les centres commerciaux ancrés par des épiceries dans les populations en croissance montrant un potentiel particulier. Des opportunités existent également dans les classes d'actifs alternatives :
Les centres de données sont prêts pour une demande substantielle alimentée par les avancées de l'Intelligence Artificielle.
Le self-stockage bénéficie généralement de frais d'exploitation inférieurs, bien que la performance en 2025 puisse être modérée.
Les locations unifamiliales (SFR) capitalisent sur l'écart d'abordabilité du logement et le faible inventaire.
Les secteurs des bureaux médicaux et du logement pour seniors connaissent une demande accrue, stimulée par la croissance de la population de 65 ans et plus.
Malgré ces perspectives variées, le thème général pour 2025 dans l'immobilier commercial sera un investissement judicieux, la navigation des pièges potentiels et l'identification de véritables opportunités au milieu d'un paysage façonné par des coûts de capital plus élevés persistants et des fondamentaux économiques évolutifs.
