Aktivist Yatırımcı, Entegrasyon Zorlukları Ortasında Six Flags'ı Gayrimenkul Varlıklarını Paraya Çevirmeye Çağırıyor
Aktivist Baskı, Six Flags Entertainment Üzerinde Gayrimenkulün Paraya Çevrilmesi İçin Artıyor
26 Eylül 2025 tarihinde, aktivist yatırımcı Land & Buildings Investment Management (L&B), Six Flags Entertainment Corporation (NYSE: FUN)'ı geniş gayrimenkul varlıklarını paraya çevirmeye kamuoyu önünde çağırdı. Bu baskı, Six Flags'ın Cedar Fair ile birleşmesinin ardından önemli finansal zorluklar ve entegrasyon sorunlarıyla boğuştuğu bir döneme denk geliyor. Önemli bir hissedar olan L&B, şirketin gayrimenkulünün "sıkışmış değer"i temsil ettiğini ve bunun kilidinin açılması durumunda hissedar getirilerini önemli ölçüde artırabileceğini savunuyor. Six Flags'ın hisse senedi yılbaşından bu yana %50'nin üzerinde kayda değer bir düşüş yaşadı ve baskılanmış kazançlar üzerinden 7x'lik dip EBITDA çarpanıyla işlem görüyor.
Değer Yaratma İçin Stratejik Teklifler
Land & Buildings, gayrimenkulün paraya çevrilmesi yoluyla hissedar değerini maksimize etmek için kapsamlı üç aşamalı bir strateji belirledi:
1. FUN GYO'nun ayrılması: Bu, EBITDA'nın toparlanıp genişlemesiyle operasyonel yükseliş potansiyelini korurken, hissedarların şirketin gayrimenkulünün içsel değerini realize etmesini sağlayacaktır. Deneyime dayalı olanlar da dahil olmak üzere halka açık net kira GYO'ları, şu anda önemli primlerle işlem görüyor ve ortalama olarak yaklaşık 17 kat EV/EBITDA çarpanı ve %6,5'lik örtük kapitalizasyon oranı sergiliyor.
2. Gayrimenkul satışının değerlendirilmesi: Şirket, bir GYO dönüşümü için hazırlanırken Six Flags'ın mülklerini doğrudan satmayı düşünmesini öneriyor. L&B, gayrimenkulün VICI Properties (NYSE: VICI) gibi ilgili taraflar da dahil olmak üzere birden fazla teklif sahibini çekebileceğine ve potansiyel olarak 6 milyar dolara kadar satılabileceğine inanıyor.
3. FUN OpCo'nun geleceğinin değerlendirilmesi: İşletme şirketi, varlık sınıfına olan devam eden özel sermaye ilgisi ve diğer eğlence ve konaklama şirketleriyle potansiyel sinerjiler göz önüne alındığında, bağımsız kalabilir veya satın alınabilir.
L&B'nin analizine göre, tahmini net varlık değeri 3,976 milyar dolar olup, bu da mevcut 22.11 dolarlık hisse senedi fiyatına kıyasla tahmini hisse başına NAV 39.26 dolara denk geliyor. Bu, %78'lik anında özkaynak artışı anlamına geliyor ve 2026 EBITDA'sının Six Flags'ın orijinal 2025 kılavuzuna uygun olarak 1,1 milyar dolara toparlanması durumunda %130'a ulaşma potansiyeli taşıyor.
Finansal Durum ve Operasyonel Rüzgarlar
İddialı hedeflere rağmen, Six Flags yüksek kaldıraç ve operasyonel zorluklarla karakterize edilen zorlu bir finansal ortamla karşı karşıya. 30 Mart 2025 itibarıyla şirket, 609 milyon dolarlık döner kredi, 978.5 milyon dolarlık vadeli borç ve 3.66 milyar dolarlık senetler dahil olmak üzere 5.16 milyar doları aşan uzun vadeli borç (net borç) bildirdi. Şirketin 2025'in ilk çeyreğindeki düzeltilmiş EBITDA'sı -171 milyon dolar olarak gerçekleşti ve bu, birleşmiş kuruluşun 220 milyon dolarlık net zararına katkıda bulundu.
Yönetim, 2028 yılına kadar önemli bir büyüme öngörüyor ve 3.7 milyar dolar gelir ile 269.4 milyon dolar kazanç hedefliyor, bu da mevcut negatif kazançlardan önemli bir iyileşme. Bu görünüm, yıllık %5.0 gelir büyüme oranı ve birleşme sinerjileri (2025 sonuna kadar 180 milyon dolar operasyonel sinerji ve 120 milyon dolar birleşme ile ilgili tasarruf, 2026'da ek 60 milyon dolar) yoluyla agresif maliyet optimizasyonu varsayıyor. Şirket, 2028 yılına kadar %40 EBITDA marjı hedefliyor, bu da 1.5 milyar dolar EBITDA'ya ve 2026 sonuna kadar net kaldıraç oranının 4x'in altına düşürülmesine yol açacak.
Ancak, bu hedefler şüpheyle karşılandı. Analistler, Six Flags'ın 2028 finansal hedeflerinin "çok gerisinde" olduğunu belirtiyor, bunun başlıca nedeni sürekli devam eden katılım sorunlarıdır; buna 2025'in ilk çeyreğinde konsolide katılımda %7.1'lik düşüş de dahildir. İlgili bir stratejik hamlede Six Flags, Maryland'deki Six Flags America ve Hurricane Harbor'ı kapatıp yeniden geliştireceğini duyurdu; bu da "varlık optimizasyonuna bağlı cesur portföy hamlelerini" düşünmeye istekli olduğunu gösteriyor.
Gayrimenkul Yeniden Yapılandırmasının Etkileri
Six Flags'ın gayrimenkulünü paraya çevirmek hem fırsatlar hem de riskler sunuyor. Örneğin, doğrudan bir satış-kira geri anlaşması yaklaşık 6 milyar dolar gelir elde edebilir ve bu, Six Flags'ın yaklaşık 5.27 milyar dolarlık uzun vadeli borcunu ortadan kaldırmasını sağlayabilir. Bu, tahmini yıllık 332.3 milyon dolar faiz tasarrufu sağlayacaktır. Ancak, bu, yıllık 360 milyon ila 540 milyon dolar arasında değişebilen önemli yıllık kira ödemeleri getirecek ve şirketin nakit akışı profilini temelden değiştirecektir. Böyle bir hamle, gelecekteki sermaye harcamalarını ve park yatırımlarını da sınırlayabilir, bir "kiracı iyileştirme tuzağı" yaratabilir ve uzun vadeli rekabet gücünü engelleyebilir.
Tersine, bir GYO ayrılması, daha fazla operasyonel esneklik potansiyelini korurken likidite ve değer realizasyonu sağlayabilir. Gayrimenkulün paraya çevrilmesi kısa vadeli bir katalizör sunsa da, özellikle belirsiz faiz oranı ortamında, şirketin yüksek kaldıraç ve önemli faiz giderleri ile ilgili temel riskini tamamen çözmemektedir. Eğlence parkı gayrimenkul piyasasının 2032 yılına kadar %5.5 YBO ile büyümesi bekleniyor, bu da bu tür işlemler için uygun bir zemin olduğunu gösteriyor.
Analist Perspektifleri ve Görünüm
Six Flags'a yönelik piyasa duyarlılığı karışık olmaya devam ediyor. Bazı analistler, yüksek borç, operasyonel zorluklar ve sınırlı yükseliş potansiyelini gerekçe göstererek hisseyi "sat" derecesine düşürdü ve yaklaşık 16 dolarlık fiyat hedefleriyle %20 düşüş potansiyeline işaret etti. Bu görüşler, hedeflenen finansal hedeflere ulaşmada devam eden zorlukları ve artan borçla ilişkili riskleri vurgulamaktadır. Bir analist şu yorumu yaptı:
> "Kalan nakit paranın büyük bir kısmı devasa bir vergi yükü tarafından tüketilebilir, bu da potansiyel hisse geri alımları ve özel temettüler için kalan miktarı azaltır."
Ancak, diğer analistler piyasanın "geçici katılım ve maliyet sorunlarına aşırı tepki göstermiş" olabileceğini ve şirketin birleşme sonrası toparlanma potansiyelini hafife almış olabileceğini öne sürüyor. Gayrimenkulün paraya çevrilmesinin başarılı bir şekilde yürütülmesi, borcun azaltılması ve operasyonel performansın iyileştirilmesi için devam eden çabalarla birleştiğinde, Six Flags'ın gelecekteki gidişatının kritik belirleyicileri olacaktır. Şirket, gelirleri istikrara kavuşturmak ve yatırımcı güvenini yeniden kazanmak için çabalarken, yatırımcılar önerilen gayrimenkul stratejilerinin gelişimini ve 2026'da planlanan sadakat programının lansmanının etkisini yakından izleyeceklerdir.
