Doanh số bán nhà đang chờ xử lý của Hoa Kỳ giảm giữa lúc lãi suất thế chấp tăng, bất ổn kinh tế

Tổng quan thị trường: Doanh số bán hàng đang chờ xử lý giảm khi lãi suất tăng

Theo báo cáo từ công ty môi giới bất động sản Redfin, doanh số bán nhà đang chờ xử lý của Hoa Kỳ đã giảm khoảng 1% so với cùng kỳ năm trước trong bốn tuần kết thúc vào ngày 28 tháng 9. Điều này đánh dấu mức giảm lớn nhất trong gần 5 tháng, chủ yếu bị ảnh hưởng bởi sự đảo ngược trong xu hướng lãi suất thế chấp và những bất ổn kinh tế hiện hành.

Sự chậm lại trong hoạt động của người mua nhà đặc biệt đáng chú ý ở một số khu vực đô thị lớn. Houston chứng kiến doanh số bán hàng đang chờ xử lý giảm 15.4% so với cùng kỳ năm trước, trong khi Denver ghi nhận mức giảm 12.3% và Las Vegas trải qua mức giảm 11.2%. Nhìn chung, doanh số bán hàng đang chờ xử lý đã giảm ở 30 trong số 50 khu vực đô thị lớn nhất Hoa Kỳ.

Các yếu tố ảnh hưởng đến sự do dự của người mua

Một số yếu tố liên kết với nhau đang góp phần vào động lực thị trường hiện tại. Giá bán nhà trung bình tăng 2.5% so với năm trước, đạt 390,845 USD, đại diện cho mức tăng lớn nhất trong sáu tháng. Đồng thời, lãi suất thế chấp trung bình hàng tuần tăng lên 6.3% từ 6.26%, chấm dứt giai đoạn giảm giá kéo dài chín tuần. Sự tăng lãi suất này làm trầm trọng thêm việc giá bán tăng, đẩy khoản thanh toán nhà ở hàng tháng trung bình lên 2,590 USD, tăng khoảng 40 USD so với mức thấp nhất chín tháng vào đầu tháng 9.

Trong khi tổng lượng tồn kho nhà ở đã tăng 8.4% so với cùng kỳ năm trước, đây là mức tăng nhỏ nhất kể từ đầu năm 2024, do tốc độ tăng trưởng các danh sách mới đã chậm lại. Ngoài giá cả và lãi suất, những bất ổn kinh tế rộng lớn hơn, bao gồm lo ngại về khả năng sa thải và việc chính phủ liên bang đóng cửa gần đây, đã làm giảm hơn nữa niềm tin của người tiêu dùng và sự nhiệt tình của người mua.

Tác động theo ngành và những điểm sáng

Các điều kiện thị trường hiện tại đã tạo ra những trở ngại cho các phân khúc khác nhau của Ngành Bất động sản. Các tổ chức cho vay thế chấp, chẳng hạn như Rocket Companies (RKT), bị ảnh hưởng trực tiếp bởi hoạt động cho vay giảm và ít khoản vay được khởi tạo hơn. Bất chấp những thách thức này, Rocket Companies đã thể hiện khả năng phục hồi với mức tăng trưởng doanh thu 6.75% trong mười hai tháng qua. Tuy nhiên, dữ liệu của InvestingPro chỉ ra rằng công ty hiện đang giao dịch trên Giá trị hợp lý của mình, phản ánh môi trường thị trường đầy thách thức. Các công ty môi giới bất động sản như Zillow Group (ZG) và Redfin (RDFN) cũng dễ bị ảnh hưởng bởi khối lượng giao dịch thấp hơn, điều này có thể ảnh hưởng đến doanh thu hoa hồng và doanh thu quảng cáo.

Ngược lại, thị trường cho thấy một số lĩnh vực kiên cường. Doanh số bán nhà khởi nghiệp, được phân loại là những ngôi nhà có giá từ phân vị thứ 5-35, đã tăng 4% vào tháng 8, ngay cả khi nhu cầu về nhà giá cao hơn giảm. Xu hướng này cho thấy quyền thương lượng của người mua tăng lên, với ước tính có thêm nửa triệu người bán so với người mua trong thị trường hiện tại. Hơn nữa, báo cáo việc làm khu vực tư nhân của ADP cho tháng 9 cho thấy một thị trường lao động tương đối ổn định, cung cấp một thước đo rõ ràng về kinh tế trong bối cảnh tác động của việc chính phủ liên bang đóng cửa đối với dữ liệu chính thức.

"Quỹ đạo hiện tại của thị trường nhà ở tạo ra một bức tranh rõ ràng về những người thắng và kẻ thua cuộc trong số các công ty đại chúng, chủ yếu dựa trên mức độ tiếp xúc trực tiếp hoặc gián tiếp của họ với khối lượng giao dịch và xây dựng mới."

Các nhà xây dựng nhà lớn, bao gồm D.R. Horton (DHI), Lennar (LEN) và PulteGroup (PHM), có khả năng sẽ trải qua nhu cầu nhà mới giảm, khởi công xây dựng chậm hơn và áp lực phải đưa ra các ưu đãi. Các nhà cung cấp vật liệu xây dựng như Builders FirstSource (BLDR), Home Depot (HD) và Lowe's (LOW) cũng dễ bị tổn thương trước nhu cầu giảm khi xây dựng mới giảm tốc.

Triển vọng và cân nhắc trong tương lai

Thị trường nhà ở dự kiến sẽ trải qua một giai đoạn tái cân bằng dần dần và tăng giá vừa phải. Một cú "sụp đổ" thị trường nhanh chóng được coi là không thể xảy ra do mức tồn kho thấp bền vững so với số liệu trước đại dịch, vốn chủ sở hữu mạnh mẽ của chủ nhà và các tiêu chuẩn cho vay mạnh mẽ. Tăng trưởng giá nhà dự kiến sẽ vẫn khiêm tốn, có thể nằm trong phạm vi 1% đến 5% hàng năm trên toàn quốc, một sự giảm đáng kể so với những năm gần đây. Doanh số bán nhà hiện có dự kiến sẽ vẫn trì trệ, có khả năng đánh dấu năm chậm nhất kể từ năm 1995.

Fannie Mae dự báo lãi suất thế chấp sẽ đạt trung bình khoảng 6.4% vào cuối năm 2025, có khả năng giảm xuống 5.9% vào cuối năm 2026. Triển vọng kinh tế và nhà ở của họ dự kiến tổng doanh số bán nhà mới và nhà hiện có sẽ đạt 4.72 triệu căn vào năm 2025 và 5.16 triệu căn vào năm 2026. Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia (NAR) dự đoán mức tăng 11-13% trong doanh số bán nhà hiện có vào năm 2026, tùy thuộc vào việc lãi suất thế chấp giảm xuống dưới 6%.

Về lâu dài, khả năng chi trả sẽ vẫn là một thách thức quan trọng trừ khi tăng trưởng tiền lương vượt xa đáng kể mức tăng giá nhà. Các yếu tố chính cần theo dõi trong những tháng tới bao gồm quỹ đạo của lãi suất thế chấp, các chỉ số kinh tế rộng lớn hơn và sự phát triển của mức tồn kho nhà ở. Thị trường dự kiến sẽ tiếp tục một con đường chậm chạp hướng tới lãi suất thấp hơn và sự phục hồi dần dần trong hoạt động bán hàng khi nhu cầu bị dồn nén được hiện thực hóa.