미국 주택 시장은 재고 증가, 가격 상승 둔화, 거래량 감소를 특징으로 하는 잠재적 조정의 징후를 보이며, 2006년 관찰된 상황과 유사합니다. 높은 모기지 금리와 소비자 행동 변화가 주요 원인입니다.

재고 증가 속 미국 주택 시장의 잠재적 조정 신호

미국 주택 시장은 현재 재고 증가와 주택 가격 상승 둔화를 특징으로 하는 상당한 둔화 징후를 보이고 있으며, 이는 시장 안정성에 대한 우려를 제기하고 있습니다. 이러한 변화는 주목할 만한 시장 조정에 앞서 2006년 부동산 부문에서 관찰된 상황과 비교되고 있습니다.

세부 사항: 재고 급증 및 가격 완화

최근 데이터는 주택 공급의 상당한 증가를 강조합니다. Zillow는 7월 중순 기준으로 주택 재고가 연초 대비 17% 증가했다고 보고했습니다. 신축 주택의 경우, 6월 판매량은 전년 대비 6.6% 감소했으며, 같은 기간 동안 판매를 위한 신축 주택 수는 8.5% 증가했습니다. 2025년 6월 신축 주택의 월별 재고는 예상 9.7개월에서 9.8개월 공급량으로 확장되어, 1년 전 기록된 8.4개월 수준을 넘어섰습니다. 전반적인 주택 재고는 2024년 대비 33% 이상 증가했으며, 연말까지 팬데믹 이전 수준에 도달할 것으로 예상됩니다.

주택 가격 상승세도 완화되고 있습니다. S&P CoreLogic Case-Shiller 주택 가격 지수는 5월에 **2.3%**의 연간 상승률을 보여주며, 2023년 중반 이후 가장 느린 연간 상승률을 기록했고, 4월의 2.7% 성장률에서 감소했습니다. 이 지수가 여전히 사상 최고치를 기록했지만, 둔화되는 속도는 시장 역학의 변화를 시사합니다. Zillow는 2025년 말까지 주택 가치가 하락세를 보일 것으로 예상하며, 연말에는 시작 시점보다 0.9% 낮아질 것으로 전망합니다. 2025년 6월 신축 주택의 중간 판매 가격은 401,800달러로, 5월 대비 6.9% 하락했으며, 전년 대비 2.9% 감소했습니다. 인플레이션을 조정한 2025년 Case-Shiller 데이터는 주택 가격이 사상 최고치인 299.9에 도달했으며, 2006년에 관찰된 최고치인 266.4를 크게 넘어섰음을 나타내어 현재 시장의 비현실적인 가격을 강조합니다.

기존 주택 판매도 6월에 월별 2.7% 감소했으며, 계절 조정 연간 판매율은 393만 채로, 5월의 404만 채보다 낮았습니다.

시장 반응 분석: 모기지 금리 및 구매자 행동

냉각되는 주택 시장의 주요 원동력은 7% 안팎과 6% 후반대에 머물러 있는 높은 모기지 금리입니다. 이러한 높은 금리는 대출을 더 비싸게 만들고, 결과적으로 잠재적 구매자 풀을 줄이며 주택이 시장에 더 오래 머물게 합니다. J.P. Morgan은 2025년 말까지 모기지 금리가 **6.7%**로 소폭 완화될 것으로 예측하며, 이는 해당 부문에 대한 지속적인 역풍을 시사합니다. Fannie Mae 또한 평균 모기지 금리가 6% 이상을 유지할 것으로 예상합니다.

중요한 기여 요인은 “잠금 효과”로, 80% 이상의 차용인이 현재 모기지 금리로 “가치 손실” 상태에 있어 주택 판매를 꺼리게 합니다. 이 효과는 역사적으로 낮은 재고에 기여했지만, 현재는 잠금 효과가 해제되기 시작하고 있습니다. 현재 주택 소유자의 **82.8%**가 6% 미만의 금리를 보유하고 있으며, 이는 2022년 중반의 **92.7%**보다 낮습니다. 예상보다 약한 주택 판매는 소비자 재정 압박 및 부진한 노동 시장과도 관련이 있습니다.

압류 활동이 증가하고 있으며, 대출 기관은 2025년 상반기에 전국적으로 140,006건의 부동산에 대한 압류를 개시했는데, 이는 작년 동기 대비 7% 증가했으며, 2020년 상반기 대비 41% 증가한 수치입니다. 심각한 모기지 연체율은 모든 모기지의 **0.86%**로 상승했으며, 이는 2024년 4분기의 **0.70%**보다 높습니다.

수요 둔화에 대응하여 주택 건설업체들은 축소하고 있습니다. 6월 신규 주택 착공은 전월 대비 4.6% 감소했으며, 1년 전 대비 10% 감소했습니다. 완공은 5월에서 6월까지 12.5% 감소했으며, 1년 전 대비 15.5% 감소했습니다. 이러한 추세는 건설업체들이 고급 부동산보다는 더 저렴한 첫 주택에 집중하는 전략적 변화를 시사합니다.

광범위한 맥락 및 함의: 경제 둔화 및 지역별 불균형

미국 주택 시장의 둔화는 거시 경제적으로 중요한 함의를 지닙니다. 주택은 건설 일자리, 주택 개선 지출, 모기지 대출 및 전반적인 소비자 신뢰에 영향을 미치는 주요 경제 기둥이기 때문입니다. 부진한 주택 시장은 이러한 상호 연결된 부문에 파급 효과를 일으킬 수 있습니다.

골드만삭스는 올해 마지막 두 분기에 **1%**의 완만한 성장을 예측했으며, 신축 주택, 아파트 및 개조에 지출된 금액인 주거 투자는 2025년 마지막 6개월 동안 8% 감소할 것으로 예상되어 “성장에 가장 큰 걸림돌”이 될 것으로 예상합니다. 잠재적 2025년 경기 침체에 대한 우려도 나타나고 있습니다.

지역별 불균형은 점점 더 두드러지고 있습니다. 팬데믹 기간 동안 급격한 성장을 경험한 오스틴, 샌안토니오, 탬파와 같은 선벨트 주는 현재 공급 증가, 가격 성장 둔화 및 주택 구매 계약 취소율 상승을 겪고 있습니다. 예를 들어, 2025년 7월 샌안토니오는 **22.7%**의 취소율을 보였고, 포트 로더데일은 21.3%, 잭슨빌은 **19.9%**였습니다. 반대로, 중서부 및 북동부의 일부 지역은 낮은 재고 수준과 증가된 구매자 경쟁을 유지하고 있습니다. 플로리다, 텍사스, 캘리포니아는 각각 182,000채, 123,000채, 65,000채 이상의 활성 매물로 전국을 선도하고 있습니다.

전문가 논평: 벼랑 끝 경고

무디스 애널리틱스의 수석 경제학자 마크 잔디는 경제 전망에 대해 상당한 우려를 표명했습니다.

"미국 경제는 인정된 것보다 경기 침체에 더 가까울 수 있으며, 주택 및 건설 부문이 가장 먼저 영향을 받을 것으로 예상됩니다. 고용 성장 약화, 인플레이션 상승, 주택 시장 약화의 연쇄 반응은 2025년 말까지 국가를 경기 침체로 이끌 수 있습니다. 경제가 아직 경기 침체에 처해 있지는 않지만, 마치 벼랑 끝에 있는 것처럼 느껴집니다. 이 경기 침체의 벼랑 끝에 있습니다."

CJ Patrick Company의 설립자이자 CEO인 릭 샤르가는 플로리다와 텍사스와 같은 주들이 팬데믹 이전 수준보다 더 많은 판매용 재고를 이미 보유하고 있으며, 수요 약화와 맞물려 있다고 언급했습니다. **전미 부동산 중개인 협회(NAR)**의 수석 경제학자 로렌스 윤은 높은 모기지 금리가 “주택 판매 활동을 마비”시켜 기존 주택 판매가 부진하다고 설명합니다.

앞으로의 전망: 연착륙 예상

상당한 역풍에도 불구하고, 많은 전문가들은 2025년에 전국적으로 **15-20%**의 가격 하락으로 정의되는 완전한 주택 시장 붕괴는 없을 것이라고 믿습니다. 이러한 전망은 여전히 낮은 전체 재고 수준, 상당한 주택 소유자 자산, 그리고 2008년 금융 위기 이후 시행된 견고한 대출 관행과 같은 요인들에 의해 뒷받침됩니다. 대신, 주택 시장의 “연착륙” 또는 “냉각기”가 더 널리 예상됩니다.

앞으로는 모기지 금리의 궤적, 광범위한 고용 성장 수치, 소비자 지출 동향, 그리고 다가오는 경제 보고서 등 시장의 방향과 더 넓은 경제에 미치는 영향을 더욱 명확히 할 모든 주요 요소를 모니터링해야 합니다.