Les héritages représentent un record de 18% des transferts de logements en Californie
L'héritage est devenu une force dominante sur le marché immobilier californien, avec un record de 18% de tous les transferts de propriété l'année dernière se produisant par ce biais. Ce chiffre, représentant près de 60 000 logements, est environ le double de la part nationale de 8,8% et marque une augmentation significative par rapport à 12% en 2019, selon l'analyse de la société de données immobilières Cotality. Les données, qui suivent les transferts depuis 1995, mettent en lumière une tendance accélérée où la possession d'un logement dépend de plus en plus de la succession familiale plutôt que d'un achat sur le marché libre.
Les politiques fiscales créent un marché « jusqu'à ce que la mort nous sépare »
Ce phénomène est enraciné dans la structure fiscale unique de la Californie, qui décourage fortement la vente. L'adoption en 1978 de la Proposition 13, qui plafonne les augmentations de l'impôt foncier à 2% par an sur la base du prix d'achat, signifie que les propriétaires de longue date paient des impôts sur des évaluations datant de plusieurs décennies. Un nouvel acheteur aujourd'hui peut se retrouver avec une facture d'impôt foncier dix fois supérieure à celle d'un voisin qui a acheté dans les années 1970. Cette politique contribue à ce que les propriétaires restent plus longtemps dans leurs biens, le propriétaire californien typique y demeurant près de 17 ans, contre une médiane nationale de 12 ans.
Au-delà des impôts fonciers, une énorme obligation de gains en capital empêche les ventes. L'exonération fiscale fédérale de 250 000 dollars pour les particuliers (500 000 dollars pour les couples) est souvent minime par rapport à l'appréciation dans un État où les maisons peuvent gagner des millions de dollars en valeur. En transmettant un logement à un héritier, la valeur du bien à des fins fiscales est réinitialisée à son prix de marché à la date du décès, effaçant ainsi l'impôt sur les gains en capital. Pour un logement dont la valeur est passée de 200 000 à 2 millions de dollars, un héritier pourrait économiser plus de 500 000 dollars en impôts fédéraux et étatiques, faisant de l'héritage la solution financièrement la plus logique.
L'offre contrainte pousse le prix médian vers 900 000 dollars
La conséquence directe de ces incitations est une offre de logements critiquement contrainte, créant ce que les experts immobiliers appellent une « boucle de rétroaction négative ». Moins de maisons à vendre font grimper les prix, ce qui renforce à son tour l'incitation pour les propriétaires existants à conserver leurs biens jusqu'à leur décès. Cette dynamique a poussé le prix de vente médian d'une maison individuelle en Californie à près de 900 000 dollars, excluant de fait les primo-accédants et ceux qui n'ont pas de patrimoine générationnel. Pour de nombreux jeunes Californiens, la perspective d'hériter d'une maison devient la seule voie viable vers la propriété dans un marché où la maison typique dans des zones comme San Rafael est évaluée à 1,2 million de dollars.
Edgen Stock·Mar 03 2026, 07:40