Quỹ tín thác đầu tư bất động sản đối mặt với hiệu suất hỗn hợp khi mùa báo cáo tài chính bắt đầu

Mùa báo cáo tài chính của REITs tiết lộ hiệu suất phân hóa trong ngành

Các Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) đã bắt đầu mùa báo cáo tài chính của mình, với hơn 175 REIT vốn chủ sở hữu, 40 REIT thế chấp và nhiều công ty ngành nhà ở dự kiến sẽ báo cáo kết quả trong tháng tới. Giai đoạn này rất quan trọng để đánh giá các yếu tố cơ bản ở cấp độ tài sản và đo lường khả năng phục hồi của ngành trong bối cảnh các điều kiện kinh tế đang thay đổi. Sau một đợt tăng giá trước đợt cắt giảm lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang vào tháng 9, các REITs đã trải qua một cú vấp vào mùa báo cáo tài chính, phản ánh một mô hình hiệu suất được quan sát thấy vào năm trước, khi những lo ngại mới về lạm phát và tăng trưởng kinh tế rộng lớn hơn đã gây ra sự không chắc chắn.

Các yếu tố cơ bản ở cấp độ tài sản và phản ứng của thị trường

Bối cảnh báo cáo tài chính hiện tại cho các REITs được đặc trưng bởi sự phân kỳ đáng kể trong hiệu suất của các phân khúc nhỏ. Một số xu hướng thuận lợi, thường được gọi là "những dấu hiệu tích cực", đang hỗ trợ các phân khúc cụ thể:

• Hoạt động logistics phục hồi: Ngành logistics đang trải qua một sự phục hồi đáng chú ý, đặc biệt sau một thời gian tạm lắng liên quan đến thuế quan. Điều này phản ánh sự điều chỉnh liên tục trong chuỗi cung ứng toàn cầu và nhu cầu mạnh mẽ được thúc đẩy bởi thương mại điện tử, dự kiến sẽ cần thêm 50-75 triệu feet vuông không gian mới hàng năm cho đến năm 2030.
• Thuê trung tâm dữ liệu bùng nổ: Được thúc đẩy bởi nhu cầu ngày càng tăng của Trí tuệ nhân tạo (AI) và các dịch vụ đám mây, việc thuê trung tâm dữ liệu đang tăng vọt. Các REITs đã tích cực mở rộng danh mục đầu tư của mình, tăng thị phần trong ngành này thêm 15% so với cùng kỳ năm trước từ năm 2023 đến năm 2024, hiện bao gồm 352 tài sản. Thị trường trung tâm dữ liệu của Hoa Kỳ được dự báo sẽ tăng gấp bốn lần vào năm 2030, đạt 180 gigawatt.
• Phục hồi nhu cầu văn phòng (Hạng A): Một sự phân hóa rõ ràng đang xuất hiện trong thị trường văn phòng. Trong khi các tài sản Hạng B và C tiếp tục gặp khó khăn, các tòa nhà cao cấp và Hạng A ở các trung tâm đô thị đang trải qua nhu cầu cao, cho thấy một "sự chuyển dịch sang chất lượng" của những người thuê ưu tiên môi trường và tiện nghi cao cấp.
• Điểm uốn tích cực của kho tự quản: Sau một thời gian điều chỉnh, ngành kho tự quản đang cho thấy dấu hiệu phục hồi. Giá thuê kho tự quản được quảng cáo trên toàn quốc tăng 0,9% so với cùng kỳ năm trước vào tháng 9, với các tài sản thuộc sở hữu của REITs dẫn đầu sự phục hồi này với mức tăng trưởng giá thuê 2,6% so với cùng kỳ năm trước. Khả năng phục hồi này càng được chứng minh bằng gần 2,7 tỷ đô la trong việc phát hành Chứng khoán được thế chấp thương mại (CMBS) cho kho tự quản vào năm 2024, gấp hơn hai lần tổng số của năm 2023.

Ngược lại, các phân khúc khác đang phải đối mặt với những trở ngại dai dẳng:

• Giá thuê căn hộ đa gia đình và SFR trì trệ: Thị trường căn hộ đa gia đình và cho thuê nhà phố (SFR), đặc biệt là ở khu vực Vành đai Mặt trời, đang trải qua sự tăng trưởng giá thuê chậm chạp sau một thời gian tăng tốc ngắn ngủi vào đầu năm.
• Nhu cầu khách sạn giảm nhẹ: Nhu cầu trong các phân khúc kinh tế và trung cấp của ngành khách sạn đang giảm nhẹ.
• Sự không chắc chắn trong ngành di động: Sự hợp nhất trong ngành di động đang tạo ra sự lo ngại trên thị trường.
• Các yếu tố cơ bản ngành bán lẻ hạ nhiệt: Sau một thời kỳ mạnh mẽ trong lịch sử, các yếu tố cơ bản của ngành bán lẻ đang trải qua một đợt hạ nhiệt có kiểm soát, với mức tổn thất hấp thụ từ đầu năm đến nay vẫn ở mức -13,1 triệu feet vuông, đưa ngành này đi đúng hướng để có năm nhu cầu âm đầu tiên kể từ năm 2020. Tỷ lệ trống bán lẻ đã tăng thêm 50 điểm cơ bản so với năm ngoái.

Bối cảnh rộng hơn và ý nghĩa tài chính

Bối cảnh thị trường rộng lớn hơn tiết lộ một sự tương tác phức tạp của các yếu tố. Chỉ số REIT vốn chủ sở hữu (VNQ) đã hoạt động kém hơn S&P 500 (SPY) rộng lớn hơn 14 điểm phần trăm kể từ đầu quý 2, làm nổi bật những thách thức của ngành. Tuy nhiên, các công ty cụ thể thể hiện tình hình tài chính khác nhau.

PennyMac Mortgage (PMT), một REIT thế chấp (mREIT), đã báo cáo lợi nhuận mạnh mẽ trong Quý 3 năm 2025, với thu nhập trên mỗi cổ phiếu (EPS) là 0,55 đô la, vượt đáng kể ước tính đồng thuận là 0,36 đô la. Doanh thu đạt 99,23 triệu đô la, vượt ước tính 4,80%. Mặc dù có hiệu suất này, cổ phiếu PMT đã giảm khoảng 6% từ đầu năm đến nay, trái ngược với mức tăng 14,5% của S&P 500.

Tương tự, Annaly Capital Management (NLY), một mREIT khác, dự kiến sẽ báo cáo EPS Quý 3 năm 2025 là 0,72 đô la, đại diện cho mức tăng 9,1% so với cùng kỳ năm trước, với doanh thu dự kiến sẽ tăng vọt lên 447 triệu đô la, tăng đáng kể 3235,8% so với quý trước.

Dynex Capital (DX), cũng là một mREIT, cho thấy tình hình tài chính được cải thiện, với thu nhập lãi ròng tăng từ 35,5 triệu đô la trong Quý 2 năm 2025 lên 44,9 triệu đô la trong Quý 3 năm 2025, dẫn đến biên độ lãi ròng 1%. DX cung cấp tỷ suất cổ tức dự kiến khoảng 16%.

Tỷ lệ trống công nghiệp vẫn ổn định ở mức 6,8% trong Quý 3 năm 2024, thấp hơn nhiều so với mức trung bình trước đại dịch, củng cố sức mạnh của ngành. Tỷ lệ trống của ngành văn phòng giảm nhẹ xuống 20,0% sau ba quý liên tiếp ở mức cao kỷ lục, cho thấy khả năng ổn định ở một số thị trường.

Triển vọng trong tương lai

Triển vọng cho các REITs vẫn gắn liền với các điều kiện kinh tế vĩ mô và chính sách tiền tệ của Cục Dự trữ Liên bang. Việc cắt giảm lãi suất dự kiến của Fed, với mức giảm 25 điểm cơ bản dự kiến tại cuộc họp ngày 29 tháng 10 năm 2025 và các đợt cắt giảm tiếp theo dự kiến sẽ đưa lãi suất quỹ liên bang xuống 3,0% vào cuối năm 2026, được kỳ vọng sẽ có tác động tích cực đa chiều đến các mREITs. Các đợt cắt giảm này được dự báo sẽ mở rộng chênh lệch lãi suất, giảm chi phí vay và tăng biên lãi ròng, hỗ trợ các khoản thanh toán cổ tức định kỳ. Tuy nhiên, rủi ro giảm lãi suất mạnh có thể thu hẹp chênh lệch cho các mREITs.

Các nhà phân tích dự báo REITs sẽ tạo ra tổng lợi nhuận 8-10% vào năm 2025, với tăng trưởng thu nhập dự kiến ở mức 4-6% so với cùng kỳ năm trước. Các ngành công nghiệp và trung tâm dữ liệu được kỳ vọng sẽ duy trì lợi nhuận vững chắc, trong khi tăng trưởng cho căn hộ và kho tự quản có thể khiêm tốn hơn trong ngắn hạn nhưng mang lại triển vọng tốt hơn vào năm 2026. Ngành văn phòng có khả năng tiếp tục trải qua những thay đổi lợi nhuận tiêu cực đối với các tài sản Hạng B/C, và các tháp di động đối mặt với triển vọng ổn định cho đến khi có sự cải thiện vào năm 2026.

Việc tái phân bổ chiến lược danh mục đầu tư hướng tới các ngành có nhu cầu cao như trung tâm dữ liệu và logistics sẽ tiếp tục, trong khi việc theo dõi liên tục lạm phát và tăng trưởng kinh tế rộng lớn hơn sẽ rất quan trọng đối với hiệu suất tổng thể của ngành.