Le « score shopping » hypothécaire menace alors que les États-Unis envisagent un changement de règle de crédit

Edgen Stock·Mar 26 2026, 04:57

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Points Clés

L'administration Trump examine une proposition de la Mortgage Bankers Association visant à permettre aux prêteurs d'utiliser un seul rapport de crédit pour les prêts garantis par des entreprises parrainées par le gouvernement. Les critiques soutiennent que cette mesure, présentée comme une économie de coûts, permettrait aux prêteurs de faire du « score shopping » pour le profil de crédit le plus favorable, sous-évaluant systématiquement le risque et exposant les contribuables à des pertes potentielles.

Changement de politique proposé : Les prêteurs font pression pour remplacer le rapport de crédit à trois agences requis par un rapport unique pour les prêts hypothécaires garantis par Fannie Mae et Freddie Mac.
Risque systémique : La différence entre le score de crédit le plus élevé et le plus bas d'un emprunteur subprime peut dépasser 80 points, permettant aux prêteurs de qualifier des prêts autrement inéligibles pour une garantie par le contribuable.
Assouplissement des normes : La proposition intervient alors que d'autres règles de souscription ont déjà été assouplies, avec la part des nouveaux prêts à haut risque (DTI > 43 %) atteignant 36 %, soit le double du niveau d'il y a dix ans.

Les prêteurs plaident pour une norme de rapport de crédit unique

La Mortgage Bankers Association fait pression sur l'administration Trump pour réformer une règle de souscription hypothécaire de longue date pour les prêts garantis par Fannie Mae et Freddie Mac. La proposition vise à remplacer l'exigence actuelle d'un rapport de crédit « tri-fusion » – qui compile les données des trois grandes agences (Equifax, Experian et TransUnion) – par un rapport de crédit unique. Les partisans arguent que cela réduirait les coûts pour les emprunteurs, qui s'élèvent actuellement à 80 à 100 dollars pour un rapport tri-fusion, mais ces vérifications représentent moins de 1 % des coûts totaux d'octroi de prêts hypothécaires.

Le « score shopping » pourrait masquer un risque de plus de 80 points

Les critiques avertissent que le changement proposé permettrait le « score shopping », permettant aux prêteurs de sélectionner le score de crédit le plus favorable pour un demandeur, sous-évaluant ainsi le risque qui est finalement supporté par les contribuables. Alors que la différence de score pour les emprunteurs de premier ordre est en moyenne de 26 points entre les trois agences, pour certains emprunteurs subprime, cet écart peut dépasser 80 points – une variance suffisamment significative pour déterminer l'éligibilité à un prêt garanti par le gouvernement. Une analyse réalisée par Andrew Davidson & Co. confirme que les scores d'une seule agence diffèrent souvent suffisamment de la médiane tri-fusion pour avoir un impact matériel sur la tarification des prêts, l'effet étant le plus prononcé pour les emprunteurs dont les scores de crédit se situent entre 600 et 639.

La proposition fait surface alors que les normes de souscription sont déjà assouplies

Ce changement de politique potentiel intervient alors que d'autres garanties de prêt ont été assouplies. En novembre, Fannie Mae a éliminé son exigence de score de crédit minimum de 620. Simultanément, la proportion de nouveaux emprunteurs avec un ratio dette/revenu (DTI) supérieur au seuil de 43 % – un niveau généralement considéré comme risqué – a grimpé à 36 %. Ce chiffre est environ le double du niveau d'il y a dix ans, signalant une tendance plus large d'augmentation de l'exposition au risque au sein du marché hypothécaire parrainé par le gouvernement. En réponse à ces tendances, certains législateurs réagissent, avec une législation introduite en avril 2024 visant à codifier l'exigence de tri-fusion dans la loi.