Le projet de loi du Sénat sur le logement ramène les valorisations aux niveaux de 2014
Le risque politique crée une forte décote sur le marché immobilier américain, les actions des principaux propriétaires de maisons individuelles se négociant avec une décote de 30% par rapport à leur valeur d'actif nette. Suite à l'adoption par le Sénat du « 21st Century Road to Housing Act », les actions d'Invitation Homes et d'American Homes 4 Rent ont subi une pression significative. Les deux sociétés, qui possèdent collectivement environ 140 000 maisons, ont vu la valeur implicite de leurs propriétés s'effondrer. Selon Jonathan Olsen, directeur financier d'Invitation Homes, le prix actuel de l'action de la société évalue une maison de 400 000 dollars à seulement 280 000 dollars, un prix de marché jamais vu depuis 2014.
Cet écart de valorisation s'est creusé après qu'un message sur les réseaux sociaux du président Trump en janvier ait signalé un soutien à l'interdiction des investisseurs à grande échelle sur le marché du logement, une question qui a un attrait bipartisan rare. Le projet de loi cible spécifiquement les investisseurs possédant plus de 350 maisons, interdisant de nouveaux achats à moins qu'ils ne rénovent des propriétés délabrées ou ne participent à des programmes aidant les locataires à devenir propriétaires. Pour les investisseurs, les prix actuels des actions reflètent un profond pessimisme quant à la transformation de ces menaces législatives en loi.
Le modèle de « construction pour la location » devient « ininvestissable » selon la règle proposée de 7 ans
La disposition la plus controversée du projet de loi du Sénat est une règle qui forcerait les investisseurs institutionnels à vendre les maisons nouvellement construites après seulement sept ans. Cette mesure menace de paralyser le secteur de la construction pour la location (BTR), une stratégie vers laquelle les grands propriétaires se sont tournés depuis que les prix des maisons ont commencé à grimper. Au cours de la dernière décennie, ces investisseurs ont ajouté plus de 300 000 nouvelles maisons au marché grâce aux initiatives BTR. Les dirigeants de l'industrie affirment que la perte de la capacité de décider quand vendre rend le modèle commercial BTR « ininvestissable », car elle leur ôte la capacité de naviguer dans les cycles économiques et de taux d'intérêt. Cela crée un paradoxe où un projet de loi conçu pour améliorer l'abordabilité du logement pourrait étouffer une source importante de nouvelle offre.
Un pari à contre-courant sur l'impasse politique
Pour les investisseurs prêts à absorber le risque politique, la perturbation actuelle du marché présente une opportunité de valeur potentielle. Invitation Homes et American Homes 4 Rent offrent toutes deux des rendements de dividende supérieurs à 4% et rachètent activement leurs actions décotées avec les produits des ventes de propriétés sur le marché immobilier en plein essor. Cette stratégie leur permet de capitaliser sur l'arbitrage entre la valeur élevée sur le marché privé de leurs maisons et la faible valeur sur le marché public de leurs actions. La thèse d'investissement repose sur la possibilité que les éléments les plus restrictifs du projet de loi, en particulier la règle de vente de sept ans, soient négociés ou supprimés par la Chambre des représentants. Bien que le climat politique reste incertain, le marché a intégré un scénario du pire, offrant une aubaine à ceux qui croient que la législation finale sera moins sévère.
Edgen Stock·Mar 26 2026, 05:22