Un membre du conseil d'administration de Fannie Mae démissionne au milieu des discussions sur la privatisation

Une membre du conseil d'administration de Fannie Mae démissionne alors que les efforts de privatisation s'accélèrent

Fannie Mae, l'Association hypothécaire nationale fédérale des États-Unis, a annoncé le 26 septembre 2025, la démission de sa membre du conseil d'administration Karin Kimbrough, effective au 22 septembre 2025. Ce développement intervient au milieu des discussions intensifiées de l'administration Trump concernant les offres publiques initiales (IPO) potentielles pour Fannie Mae et Freddie Mac, ce qui pourrait voir les géants hypothécaires retourner sous contrôle privé.

L'événement en détail : un virage vers la privatisation

Le départ de Karin Kimbrough du conseil d'administration de Fannie Mae, pour lequel aucune raison spécifique n'a été fournie, précède ce qui pourrait être une période de transformation pour le secteur du financement du logement aux États-Unis. L'administration Trump a activement exploré des plans de privatisation de Fannie Mae (FNMA) et Freddie Mac (FMCC), qui sont restées sous tutelle gouvernementale depuis leur sauvetage par les contribuables de 187 milliards de dollars pendant la crise financière de 2008. Des rapports récents indiquent qu'une valorisation combinée pour ces entités pourrait approcher les 500 milliards de dollars si elles devaient être cotées en bourse, ce qui représente une restructuration substantielle du marché du prêt immobilier de 10 billions de dollars.

Analyse de la réaction du marché et des implications stratégiques

La privatisation potentielle de Fannie Mae et Freddie Mac est considérée comme un effort visant à réduire les risques pour les contribuables et à favoriser l'innovation, tout en visant crucialement à préserver l'accès aux prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans. Les partisans soutiennent que cette mesure pourrait améliorer l'efficacité du marché hypothécaire et potentiellement conduire à une amélioration des notations de crédit pour les entités nouvellement privatisées. Cependant, la réaction du marché est caractérisée par une incertitude considérable, les experts mettant en garde contre une éventuelle déstabilisation. Les préoccupations tournent autour de la suppression d'une garantie gouvernementale implicite, ce qui pourrait augmenter considérablement les coûts de financement pour les entreprises, se traduisant ensuite par des taux hypothécaires plus élevés et potentiellement une disponibilité réduite du crédit pour les consommateurs. Un tel changement pourrait affecter de manière disproportionnée les primo-accédants et les ménages à faible revenu.

Malgré ces délibérations stratégiques, Fannie Mae et Freddie Mac ont toutes deux conclu 2024 sur une solide trajectoire financière. Fannie Mae a déclaré un bénéfice net annuel de 17 milliards de dollars et un bénéfice net de 4,1 milliards de dollars au quatrième trimestre 2024, avec une valeur nette atteignant 94,7 milliards de dollars au 31 décembre 2024. L'entité a fourni 381 milliards de dollars de liquidités au marché du logement américain au cours de l'année. De même, Freddie Mac a déclaré 11,9 milliards de dollars de bénéfices en 2024 et 3,2 milliards de dollars de bénéfices nets au quatrième trimestre, avec une valeur nette de 60 milliards de dollars, fournissant 411 milliards de dollars de liquidités.

Contexte plus large : Écarts de capital et perspectives de valorisation

La poussée vers la privatisation intervient alors que les positions de capital des entreprises parrainées par le gouvernement (GSE) se sont considérablement améliorées. Au premier trimestre 2025, Fannie Mae et Freddie Mac ont déclaré une valeur nette combinée de 160,3 milliards de dollars. Leurs déficits de capital en vertu du Cadre réglementaire de capital d'entreprise (ERCF) ont été réduits à 173,7 milliards de dollars, une diminution substantielle par rapport aux 334 milliards de dollars en 2021, rendant la privatisation mathématiquement plus réalisable. Le Bureau du budget du Congrès (CBO) suggère un scénario optimiste où, avec une exigence de capital de 3% et un rendement du capital de 8%, les GSE pourraient atteindre une valorisation boursière combinée de 563 milliards de dollars d'ici 2028. Ce scénario pourrait également faciliter le remboursement des 191 milliards de dollars d'actions privilégiées senior du Trésor et débloquer une valeur de bon de souscription estimée à 271 milliards de dollars.

Une transition progressive, impliquant potentiellement une IPO de 5% à 15% en 2025, a été suggérée comme méthode pour évaluer l'appétit des investisseurs sans perturber considérablement le marché. Cependant, le concept de « semi-privatisation » comporte des risques inhérents, en particulier si la garantie gouvernementale implicite devient ambiguë, entraînant des hausses potentielles des taux hypothécaires.

Commentaires d'experts : Scepticisme et défis

Alors que le concept de privatisation a suscité une volonté politique, les analystes expriment un certain scepticisme quant aux objectifs de valorisation ambitieux et au calendrier. L'investisseur milliardaire Bill Ackman a publiquement suggéré une fusion des deux entités comme approche stratégique pour leur IPO. Cependant, l'idée d'atteindre une valorisation de 500 milliards de dollars d'ici la fin de l'année est largement considérée comme trop ambitieuse par beaucoup. DoubleLine Capital a averti que la privatisation complète de ces entités constituerait une « tâche herculéenne », soulignant les risques d'exécution significatifs qui pourraient l'emporter sur les avantages.

« Le marché reste divisé, 48% des investisseurs en MBS anticipant une privatisation d'ici 2028, mais les préoccupations concernant les risques d'exécution et les hausses de taux potentielles pourraient déclencher une volatilité plus large du marché du logement », a noté une analyse sectorielle.

Les défis persistent, les GSE étant toujours confrontés à un déficit de capital substantiel, et l'impact potentiel sur la liquidité quotidienne du marché des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) de 345 milliards de dollars reste une préoccupation majeure pour Wall Street.

Perspectives : Naviguer dans un paysage financier du logement transformé

Le secteur américain du financement du logement se trouve au bord d'une transformation significative, tirée par des impératifs politiques, des incitations financières et des dynamiques de marché en évolution. Les facteurs clés à surveiller dans les semaines et les mois à venir comprennent les nouvelles annonces politiques de l'administration, les progrès dans le respect des exigences de capital et la réception du marché à toute structure d'IPO proposée. L'équilibre délicat entre la promotion d'un système davantage axé sur le marché et la garantie de l'abordabilité et de la stabilité du logement restera un thème central. Le potentiel d'augmentation des coûts d'emprunt et de réduction de la liquidité sur le marché des MBS souligne les enjeux élevés de cette discussion continue sur la privatisation.