Según los análisis recientes de tasas de capitalización, los Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria (REIT) diversificados se cotizan actualmente con un descuento sustancial del 24% con respecto al valor intrínseco de sus activos inmobiliarios subyacentes. Esta brecha de valoración sugiere una posible oportunidad de error de precios para los inversores, en un momento en que el mercado más amplio de REIT de EE. UU. experimenta una recuperación incipiente impulsada por los recortes anticipados de tasas de la Reserva Federal. La confluencia de grandes descuentos y condiciones monetarias más laxas posiciona al sector para una posible revalorización, aunque persisten desafíos en ciertos tipos de propiedades.

Instantánea del mercado: REIT diversificados con un descuento del 24%

Al 9 de septiembre de 2025, los Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria (REIT) diversificados se cotizan con un descuento significativo del 24% en relación con el valor implícito de sus activos inmobiliarios subyacentes. Esta evaluación, derivada de un análisis exhaustivo de la tasa de capitalización, indica una notable dislocación de precios dentro del sector. La sustancial brecha de valoración sugiere que si estos REIT se negociaran a la tasa de capitalización de sus activos subyacentes, su precio de mercado podría ser un 24% más alto que los niveles actuales.

Factores impulsores y reacción del mercado

El pronunciado descuento en los REIT diversificados parece provenir principalmente de una fijación de precios errónea del mercado o una "dislocación de precios", en lugar de diferencias fundamentales en la calidad o composición de los activos en comparación con sus contrapartes de juego puro. Si bien cierto grado de disparidad de valoración puede ser justificable, el descuento actual del 24% es ampliamente considerado excesivo por los analistas. En este contexto, el mercado de REIT de EE. UU. en su conjunto se cotiza con un descuento aproximado del 7% sobre su valor liquidativo (NAV), una desviación significativa de su promedio a largo plazo de cotización a la par.

Esta anomalía de valoración surge en medio de un cambio más amplio en el panorama financiero inmobiliario. El Índice FTSE All Equity REIT ha mostrado signos de recuperación, avanzando 1.0% en enero y un 4.2% adicional en febrero de 2025. Este incipiente repunte se atribuye en gran medida al reciente inicio de recortes de tasas por parte de la Reserva Federal, con tres reducciones desde septiembre de 2024 que llevaron la tasa de fondos federales a un rango de 4.25%-4.5%. Las expectativas de recortes de tasas adicionales en la segunda mitad de 2025, impulsadas por una inflación moderada, se consideran catalizadores críticos para una mejor demanda de espacio y valoraciones de REIT más altas.

Las tasas de interés más bajas son particularmente beneficiosas para los REIT altamente apalancados, ya que reducen directamente los costos de financiación, lo que a su vez impulsa el Ingreso Operativo Neto (NOI) y los Fondos de Operaciones (FFO). Esto, a su vez, respalda mayores pagos de dividendos y mejora el atractivo de los flujos de efectivo futuros, haciendo que los REIT sean más atractivos en comparación con otras inversiones generadoras de ingresos.

Contexto más amplio e implicaciones

Se espera que la moderación anticipada de la inflación y los recortes de tasas de interés posteriores impulsen los rendimientos totales de los REIT en 2025 a un rango del 8% al 10%, con aproximadamente la mitad de esto proveniente de un sólido rendimiento de dividendos en efectivo de alrededor del 4%. Esta perspectiva se ve reforzada por los pronósticos de CBRE, que proyecta una ligera compresión en las tasas de capitalización a lo largo de 2025.

  • Se anticipa que las tasas de capitalización industriales disminuirán en 30 puntos básicos (pb).
  • Las tasas de capitalización minoristas en 24 pb.
  • Las tasas de capitalización multifamiliares en 17 pb.
  • Las tasas de capitalización de oficinas en 7 pb.

Estas proyecciones dependen de los cambios en las tasas de endeudamiento y reflejan la expectativa de que las tasas de capitalización se estabilizarán en niveles más altos que los observados en la década de 2010, principalmente debido a las tasas de interés elevadas persistentes. También se proyecta que el volumen de ventas de inversión aumentará hasta en un 10% en 2025, a pesar de los vientos en contra persistentes, como la expectativa de que el rendimiento del Tesoro a 10 años se mantenga por encima del 4%.

Si bien algunos sectores populares como el comercio minorista y los centros de datos se consideran totalmente valorados por algunos analistas, aún quedan amplias oportunidades. El análisis de Morningstar, al 3 de septiembre de 2025, indica que los REIT como grupo parecen infravalorados en un 9%.

Se han identificado varios REIT como significativamente infravalorados:

  • Americold Realty (COLD): Se cotiza un 49% por debajo de su estimación de valor razonable de 27 dólares por acción.
  • Park Hotels & Resorts (PK): Valorado un 43% por debajo de su estimación de valor razonable de 21 dólares por acción.
  • Healthpeak Properties (DOC): Se cotiza un 36% por debajo de su estimación de valor razonable de 27,50 dólares por acción.
  • Invitation Homes (INVH): Parece un 26% infravalorado en comparación con su estimación de valor razonable de 41 dólares por acción.

Por el contrario, los REIT de Alojamiento/Hoteles han tenido un rendimiento inferior, con empresas como Ashford Hotels (AHT) y Xenia Hotels (XHR) lidiando con una demanda de ocio moderada, precios más bajos y un aumento de la oferta. Los REIT industriales experimentaron un retraso en 2024 debido al exceso de oferta, aunque los fundamentos de la demanda a largo plazo vinculados al comercio electrónico siguen siendo sólidos.

Mirando hacia adelante

Se aconseja a los inversores que sigan de cerca los factores macroeconómicos más amplios, en particular la política de la Reserva Federal y los rendimientos del Tesoro, que son determinantes clave de los movimientos de las tasas de capitalización. La expectativa de una continua flexibilización monetaria, junto con una gestión proactiva del balance por parte de muchos REIT a través de deuda no garantizada a largo plazo y a tasa fija, posiciona favorablemente al sector para capitalizar la mejora del sentimiento del mercado.

El descuento significativo observado en los REIT diversificados, junto con la infravaloración más amplia del mercado de REIT, sugiere una atractiva propuesta de valor para los inversores de ingresos y aquellos que buscan exposición a activos inmobiliarios de alta calidad a precios atractivos. Si bien persisten desafíos en ciertos subsectores y el impacto a largo plazo de las tasas de interés elevadas continúa siendo evaluado, el entorno actual presenta una oportunidad única para que los inversores perspicaces aseguren flujos de ingresos estables y potencialmente se beneficien de una corrección del mercado hacia el valor intrínseco.