L'industrie florissante du self-stockage aux États-Unis se heurte à une vague de résistance municipale, alors qu'au moins 15 États ont promulgué des interdictions de développement et des restrictions de zonage depuis 2019, menaçant de plafonner la croissance dans un secteur où plus de 12 % des ménages américains louent de l'espace.
« Beaucoup de terrains qui devraient être utilisés à d'autres fins sont occupés par des installations de stockage », a déclaré Miguel Sanchez, membre du conseil municipal de Providence, R.I., qui a poussé pour un moratoire à l'échelle de la ville en 2023. « Nous avons simplement ajouté le self-stockage à la liste » des constructions interdites comme les prisons et les incinérateurs.
Cette opposition survient alors que l'industrie développe 164 millions de pieds carrés supplémentaires, selon le fournisseur de données TractIQ. Bien que l'occupation soit retombée de son pic pandémique de 2020, les données des REIT cotées en bourse, qui contrôlent environ 30 % du marché, ont montré la première augmentation annuelle de l'occupation depuis 2021. Cette dynamique permet aux opérateurs de maintenir des tarifs élevés pour les locataires existants, avec des loyers « effectifs » moyens supérieurs de 18,9 % au « prix affiché » au cours du dernier trimestre de 2025.
Le conflit central oppose le besoin de l'industrie pour des emplacements pratiques et visibles au désir des villes pour des couloirs commerciaux dynamiques et créateurs d'emplois. Cette friction réglementaire pourrait limiter l'offre nouvelle dans les zones urbaines denses, faisant potentiellement grimper les taux de location des installations existantes et bénéficiant aux REIT en place, tout en forçant les nouveaux développements dans des zones industrielles moins attrayantes. La croissance future de l'industrie pourrait dépendre de modèles innovants à plus petite empreinte capables de contourner ces batailles de zonage.
L'impasse du zonage
Les gouvernements locaux, du Maine à la Californie, considèrent de plus en plus les installations de self-stockage automatisées et sans fenêtres comme des « zones mortes » qui accaparent des terrains précieux sans créer d'emplois ni de vie de quartier. Denver, par exemple, interdit la construction de nouveaux self-stockages près des stations de métro léger pour donner la priorité au logement. De même, Delta Township, dans le Michigan, utilise le zonage pour éloigner ces installations de ses principaux axes commerciaux vers des zones industrielles.
« Nous essayons simplement d'être plus attentifs à nos axes commerciaux, où des emplois peuvent être créés », a déclaré Fonda Brewer, superviseure de Delta Township.
Cela représente un défi direct pour le modèle économique de l'industrie. « Les clients ne veulent pas conduire jusqu'à une zone industrielle », a déclaré Maurice Pogoda, dont la National Storage Management Co. exploite 72 installations. « Ils veulent être sur une route principale, quelque part de pratique et de visible. »
L'histoire de deux prix
L'industrie de 60 milliards de dollars, qui a vu la demande exploser pendant la pandémie, navigue dans un environnement de prix complexe. Le ralentissement de la mobilité résidentielle a réduit la demande des nouveaux clients, forçant les entreprises à rivaliser avec des tarifs d'introduction bas. À l'échelle nationale, un espace de 10 par 10 pieds affiché coûte en moyenne entre 125 $ et 150 $.
Cependant, les clients existants paient souvent beaucoup plus. L'écart de 18,9 % entre le « prix affiché » et le « prix obtenu » souligne la dépendance de l'industrie à l'inertie des locataires. Selon Noah Starr, PDG de TractIQ, les opérateurs parviennent à conserver les clients existants à des tarifs relativement élevés avec un faible taux de délinquance.
Innover pour survivre
En réponse aux défis de zonage et à l'évolution des paysages urbains, certains opérateurs expérimentent de nouveaux modèles. Allen Farnsworth de SoCal Self Storage a intégré des espaces commerciaux comme une laverie et un restaurant thaïlandais dans ses installations pour obtenir les approbations des conseils municipaux.
Une approche plus radicale vient de Stuf Storage, une startup qui installe de petites unités de stockage automatisées à l'intérieur de bâtiments existants, comme le bâtiment SAG-Aftra à Los Angeles. En ciblant des « espaces négligés », Stuf évite les nouvelles constructions et les obstacles réglementaires associés. La fondatrice Katharine Lau note que ce modèle attire également moins de clients « collants » à long terme qui occupent de grandes unités indéfiniment, un défi commun pour les opérateurs traditionnels.
Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement.
