Un filet de sécurité essentiel de l'ère pandémique pour les propriétaires en difficulté a été réduit, et l'augmentation des saisies immobilières pourrait se répercuter sur certaines parties du marché immobilier américain.
Les dépôts de dossiers de saisie aux États-Unis ont bondi de 28 % sur un an en mars, signe d'une détresse croissante après le durcissement d'un programme fédéral qui aidait les emprunteurs en défaut. « L'histoire ici est que les gens sont en difficulté depuis cinq ans, mais que les mesures d'atténuation des pertes ont empêché le cycle naturel d'apurement », a déclaré John Comiskey, fondateur de Reverse Engineering Finance. « L'eau accumulée derrière le barrage doit être libérée. »
La poussée des dossiers fait suite aux changements apportés au programme de « réclamation partielle » de la Federal Housing Administration (FHA), qui permettait aux propriétaires de reporter les paiements impayés. Les nouvelles règles entrées en vigueur en octobre sont plus strictes, exigeant que les emprunteurs effectuent trois paiements consécutifs à temps pour être éligibles à l'aide et limitant les demandes à une seule tous les deux ans. Avec environ 11,6 % des huit millions d'emprunteurs de la FHA en défaut de paiement en mars, les analystes prévoient que ces changements pourraient pousser environ 250 000 propriétaires à la vente forcée au cours des 12 à 18 prochains mois.
La fin de cette subvention, qui permettait à certains de bénéficier de prêts sans intérêt pendant toute la durée de leur hypothèque, expose désormais une poche de vulnérabilité sur le marché du logement. Bien que les taux hypothécaires fixes à 30 ans aient reflué de leurs récents sommets pour s'établir autour de 6,46 %, la combinaison de taux élevés et de la suppression du soutien au paiement crée une nouvelle vague de vendeurs en difficulté.
L'impact varie selon le marché
L'impact sur les prix de l'immobilier sera probablement inégal et dépendra fortement de la géographie. Sur les marchés robustes, la hausse de la valeur des propriétés a permis à certains propriétaires de disposer d'assez de « capitaux propres accidentels » pour vendre et couvrir leurs dettes. Par exemple, une maison à Woburn, dans le Massachusetts, achetée 430 000 $ en 2019, pourrait aujourd'hui se vendre environ 625 000 $, couvrant facilement l'hypothèque et les arriérés.
Cependant, sur les marchés plus faibles, l'augmentation des ventes forcées pèse déjà sur les prix. Dans le comté de Lee, en Floride, une maison individuelle achetée près de 400 000 $ en 2022 a récemment été mise en vente pour seulement 270 000 $ après une saisie. De tels rabais peuvent tirer vers le bas les évaluations comparables pour tout un quartier, créant une boucle de rétroaction négative.
Exposition de la FHA
Le risque est concentré parmi les quelque 10 % de prêts hypothécaires américains garantis par la FHA, qui sont populaires auprès des acheteurs d'une première maison et des ménages à faible revenu. Les analystes estiment que jusqu'à la moitié des emprunteurs de la FHA en situation de défaut grave ne pourront pas répondre aux nouvelles exigences plus strictes en matière d'aide.
Le changement de politique vise à freiner les abus du système, où certains propriétaires utilisaient la subvention de manière répétée. Cependant, il supprime également un filet de sécurité critique qui a permis à beaucoup de rester chez eux pendant les turbulences économiques de ces dernières années. La vague de saisies qui en résultera sera un ajustement douloureux pour ceux qui perdent leur logement et pourrait créer des vents contraires pour certains marchés immobiliers régionaux, alors même que le marché au sens large compose avec des taux hypothécaires qui restent élevés.
Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement.
