La bulle du crédit américain se gonfle avec un taux de ré-impayés de la FHA à 60 %

(P1) Une bulle de crédit en gestation dans la dette garantie par le gouvernement américain montre des signes de tension, alors que près des deux tiers des récents emprunteurs de la Federal Housing Administration (FHA) présentent des ratios d'endettement risqués et que seulement 30 % du portefeuille de prêts étudiants de 1,7 billion de dollars du gouvernement est activement remboursé. La situation, exacerbée par la fin des suspensions de paiement de l'ère pandémique, laisse présager une hausse des défauts de paiement qui pourrait se répercuter sur l'ensemble de l'économie.

(P2) « La délinquance sur les prêts étudiants est de plus en plus liée à la détresse sur les autres marchés du crédit », a noté l'Urban Institute dans un rapport récent, soulignant comment les emprunteurs ont contracté davantage de dettes automobiles et hypothécaires pendant le gel des paiements.

(P3) La part des emprunteurs FHA ayant un ratio d'endettement supérieur au seuil risqué de 43 % est passée à 64 % en 2024, contre 55 % en 2019. Parallèlement, avec la fin du plan de remboursement SAVE (Saving on a Valuable Education), des millions d'étudiants emprunteurs doivent naviguer dans une transition complexe vers de nouveaux plans, beaucoup n'ayant effectué aucun paiement depuis plus de six ans. Un rapport de la FHA de décembre a noté que 55 % des emprunteurs ayant bénéficié d'un allègement hypothécaire en 2024 ont de nouveau pris du retard en moins d'un an.

(P4) La convergence de la hausse des impayés sur les dettes étudiantes et immobilières pose un risque important pour l'économie américaine. À mesure que les saisies augmentent, en particulier dans les marchés du Sud où les prix de l'immobilier baissent déjà, une vague d'hypothèques « sous l'eau » (où la dette dépasse la valeur du bien) pourrait déprimer le secteur du logement et laisser les contribuables assumer des pertes substantielles, déclenchant potentiellement une contraction économique plus large.

Les remboursements de prêts étudiants sous assistance respiratoire

Le système fédéral de prêts étudiants subit une refonte massive suite à la fin du plan SAVE de l'ère Biden. En décembre 2025, près de 7,2 millions d'emprunteurs étaient inscrits au plan, mais les tribunaux l'ont depuis bloqué. Désormais, ces emprunteurs doivent choisir un nouveau plan de remboursement basé sur le revenu (IDR) dans les 90 jours suivant le contact avec leur gestionnaire, sous peine d'être transférés vers un plan standard sur 10 ans.

La loi One Big Beautiful Bill Act (OBBBA) bouleverse encore davantage le paysage, en supprimant progressivement les plans PAYE et ICR d'ici juillet 2028 et en introduisant un nouveau plan d'aide au remboursement (RAP) après le 1er juillet 2026. « Les emprunteurs doivent réfléchir à court et à long terme », a déclaré Betsy Mayotte, présidente de l'Institute of Student Loan Advisors. « Pour certaines personnes, cela signifie obtenir le paiement le plus bas possible et viser l'annulation de la dette. » Le problème est que de nombreux emprunteurs, habitués à la pause des paiements, ont contracté d'autres dettes, l'Urban Institute notant que la part des emprunteurs étudiants en défaut ayant une hypothèque a presque doublé, passant de 8 % en 2019 à 15 % en 2025.

Les hypothèques FHA frôlent des taux de ré-impayés insoutenables

La pression sur le marché des prêts étudiants se répercute directement sur le logement. De nombreux emprunteurs FHA ont utilisé les liquidités issues de la pause des remboursements de prêts étudiants pour se qualifier pour une hypothèque. Maintenant que ces paiements reprennent, les défauts s'accumulent. Un rapport de la FHA a mis en évidence un taux de ré-impayés approchant les 60 %, qu'il a qualifié d'« insoutenable ».

La situation est aggravée par le fait que 46 % des emprunteurs en défaut en septembre dernier avaient déjà fait défaut au moins trois fois auparavant. La décision de l'administration Trump, l'automne dernier, de limiter les restructurations d'hypothèques à une fois tous les deux ans a fait monter en flèche les saisies. Ceci est particulièrement inquiétant car un sixième des emprunteurs ayant contracté des hypothèques FHA en 2024 doivent maintenant plus que la valeur de leur maison, créant un risque important de ralentissement immobilier généralisé si l'économie faiblit.

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