Le projet de 897 logements sur un terrain de golf suscite un débat national sur l'habitat

Une vidéo virale demandant si les responsables municipaux « se comportaient comme des crétins » a attiré l'attention nationale sur le fossé grandissant entre les mandats de logement au niveau de l'État et les tactiques de zonage local utilisées pour les contourner.

La controverse a éclaté après que Marblehead, une banlieue riche de Boston, a voté par 881 voix contre 82 pour approuver un plan de zonage conforme à la loi sur les communautés MBTA de l'État, en désignant des terrains pour 897 nouvelles unités de logement multifamilial. Cependant, le plan place 780 de ces unités potentielles sur les terrains du Tedesco Country Club privé, une propriété qui n'a aucune obligation de vendre ou de construire. Cette initiative a été immédiatement critiquée comme étant une imposture.

« Si le propriétaire de ce terrain est un terrain de golf, nous pouvons être presque certains qu'il ne choisira jamais, du moins au cours des 20 prochaines années, de construire des appartements ou des maisons de ville », a déclaré Will Rhatigan, de la Citizens Housing and Planning Association, à NBC10 Boston. Cette tactique souligne une tendance croissante à la « conformité créative » de la part des communautés aisées.

Les chiffres révèlent la dure réalité du marché immobilier de la ville et l'impact minimal qu'aurait le plan. Avec un prix médian des maisons unifamiliales supérieur à 1 million de dollars, un acheteur aurait besoin d'un revenu annuel de plus de 232 000 dollars, selon une analyse du Globe. Le revenu médian des ménages de la ville est de 182 000 dollars, et seulement 3,9 % de son parc immobilier est classé comme abordable. La seule autre parcelle du plan ne pourrait supporter que 120 unités, soit 13 % de l'exigence de l'État.

Ce vote de zonage local illustre une bataille nationale sur l'offre de logements, opposant les gouvernements des États aux puissants mouvements locaux « Not In My Backyard » (NIMBY). L'issue à Marblehead, qui fait maintenant l'objet d'un examen par le bureau du logement de l'État, pourrait déterminer si la loi historique du Massachusetts a les moyens de forcer un véritable développement ou si les lacunes préserveront le statu quo.

Le moment viral

L'affaire a explosé au grand jour grâce à l'habitant David Modica, dont les questions directes lors de la réunion municipale ont recueilli plus de 2,4 millions de vues en ligne. « Donc ils ne vont construire aucune maison là-bas, parce que c'est un terrain de golf », a déclaré Modica. « Donc, c'est une façon de se conformer à la loi 3A sans faire quoi que ce soit de la loi 3A ? » Un membre du conseil d'urbanisme a concédé le point, répondant : « Oui, c'est exact. Nous avons essayé l'autre solution, et elle a été rejetée. » Le résumé de Modica — « Est-ce qu'on se comporte un peu comme des crétins ? » — est devenu un cri de ralliement pour les défenseurs du logement, connus sous le nom de YIMBY (« Yes In My Backyard »), qui estiment que les villes utilisent trop souvent le zonage pour bloquer le développement.

Un mandat d'État face à la résistance locale

La loi sur les communautés MBTA, adoptée en 2021, exige que 177 municipalités desservies par le système de transport MBTA créent au moins un district de zonage où le logement multifamilial est autorisé de plein droit. L'objectif est de remédier à une pénurie chronique de logements qui a poussé les prix à des niveaux de crise. Marblehead, qui compte environ 20 000 habitants, est l'une des villes les plus chères de l'État et s'était déjà opposée à la mise en conformité. Après que les électeurs ont rejeté un précédent plan plus viable, la ville s'est vu refuser 2,8 millions de dollars de subventions d'État. Le procureur général de l'État a également poursuivi neuf communautés non conformes, dont Marblehead, démontrant les conséquences financières et juridiques potentielles de la défiance. Le bureau exécutif du logement et des communautés habitables de l'État doit donner son approbation finale au plan du terrain de golf, et sa décision est suivie de près comme un test de la puissance de la loi.

Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement.