Les agents immobiliers fuient le secteur alors que la crise du logement américain entre dans sa 4e année

Le marché immobilier américain le plus lent depuis quatre décennies pousse les agents immobiliers et les courtiers en prêts hypothécaires à quitter le secteur au rythme le plus rapide depuis la crise financière de 2008.

La National Association of Realtors comptait 1,412 million de membres en avril, soit une baisse de 12 % par rapport au pic de 1,6 million d'octobre 2022, alors que le marché immobilier le plus lent depuis 1982 s'étend sur sa quatrième année. Les ventes de logements existants par rapport au nombre total de ménages l'année dernière ont été les plus faibles en 44 ans, selon une analyse de First American Financial.

« Nous sommes devenus une artère qui saigne », a déclaré Kim Taylor, une ancienne agente basée à Fort Worth, au Texas, qui a fermé sa agence ce printemps après l'avoir lancée à la mi-2023. « Les 11 derniers mois ont été les plus difficiles de ma carrière. »

Seuls 71 % des agents interrogés par la NAR en 2025 ont déclaré que l'immobilier était leur seule profession, la proportion la plus faible depuis le début des données en 2005. L'agent typique ayant deux ans d'expérience ou moins a réalisé seulement trois transactions en 2024, gagnant un revenu brut de 8 100 $, tandis que l'agent typique, quel que soit son niveau d'expérience, a réalisé 10 transactions et gagné 58 100 $. L'emploi dans le secteur hypothécaire a chuté de près de 40 % par rapport à son sommet de 2021, selon les données du Bureau of Labor Statistics compilées par la Mortgage Bankers Association, et le nombre de courtiers en prêts réalisant au moins 10 transactions par an a approximativement diminué de moitié.

Cet exode menace de remodeler un secteur qui a gonflé pendant le boom de l'ère pandémique, lorsque les taux hypothécaires proches de zéro ont alimenté une frénésie d'achat. Avec le taux moyen d'un prêt hypothécaire fixe à 30 ans qui oscille près d'un sommet de neuf mois et les volumes de transactions à des plus bas pluridécennaux, le pipeline des transactions futures reste contraint, poussant davantage d'agents et d'agents de crédit à chercher des revenus ailleurs.

Un creusement de la classe moyenne

Mark Johnson, associé gérant chez Recruiting Insight, un cabinet de conseil qui travaille avec des agences immobilières, a déclaré que les agents les plus productifs réussissent encore, mais que le ralentissement a « creusé ce que j'appellerai la classe moyenne professionnelle de l'immobilier ». De nombreux agents entrés dans le secteur pendant le boom de 2020 ont trouvé la transition vers un marché lent insoutenable.

Erica Rojek de Silver Spring, dans le Maryland, a obtenu sa licence en 2021 et a conclu quatre transactions en 2022 et 2023, gagnant environ 45 000 $ de commissions chaque année avant impôts et dépenses. Elle n'a conclu qu'une seule transaction en 2024 et a rendu sa licence au début de 2025. « Cela demande beaucoup d'énergie et beaucoup d'argent juste pour exister en tant qu'agent immobilier », a-t-elle déclaré, citant les coûts de licence, les frais d'agence, le marketing et le coaching. « Quand vous ne concluez pas de transactions, il devient très difficile de continuer. »

Répercussions au-delà des agents

Le ralentissement du marché immobilier se répercute sur les secteurs connexes. Sheri Lane, qui vend des polices de garantie habitation au Texas, a déclaré que ses ventes ont baissé par rapport à il y a quelques années. « Si les maisons ne se vendent pas, cela va nous affecter tous », a-t-elle déclaré. L'agent de crédit hypothécaire Tristan Holt a démissionné en avril après avoir déménagé à Détroit l'année dernière et avoir eu du mal à prendre son élan. « Une fois que tout le conflit avec l'Iran a commencé, je me suis dit : "Mec, il n'y a pas assez d'affaires à faire là-dehors" », a-t-il déclaré. Holt cherche maintenant un emploi dans le secteur bancaire ou l'assurance.

Le ralentissement accélère également la consolidation. Les petites agences sont rachetées par de plus grandes entreprises qui peuvent investir dans la technologie ou offrir plusieurs lignes de métier, comme les services de titres et de dépôt fiduciaire, créant ainsi des guichets uniques pour les acheteurs et les vendeurs. Un accord juridique en 2024 qui a modifié la manière dont les agents sont rémunérés a encore comprimé les marges, incitant certains acheteurs à renoncer complètement à embaucher un agent.

La trajectoire du marché immobilier dépend désormais de l'évolution des taux hypothécaires. Si la Réserve fédérale commence à réduire ses taux plus tard cette année, des coûts d'emprunt plus bas pourraient débloquer une demande refoulée et endiguer l'exode. Mais si les taux restent élevés, la contraction du secteur pourrait s'aggraver, avec davantage d'agents et de prêteurs qui quitteront le marché avant le début du prochain cycle.

Cet article est fourni à titre d'information uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement.