Points clés à retenir :
Les fonds de private equity rachètent les gestionnaires de HOA artisanaux pour consolider un secteur longtemps considéré comme trop fragmenté pour attirer les gros capitaux.
Les investisseurs en private equity consolident le secteur fragmenté de la gestion des associations de propriétaires (HOA) aux États-Unis, attirés par des flux de revenus résistants aux récessions dans un marché où les deux plus grands acteurs ne contrôlent que 11 % d'un secteur valorisé à 53,9 milliards de dollars.
« Pour ce type de firmes, cette stratégie est montée dans le classement pour devenir l'une des dix priorités », a déclaré Lenin Ruiz, associate principal chez Bainbridge Capital, un cabinet de conseil qui accompagne les entreprises dans les transactions de gestion de HOA.
Le secteur comptait 365 000 associations communautaires au service de 75,5 millions de résidents en 2023, selon la Foundation for Community Association Research. Bainbridge estime que la valeur cumulée du secteur atteindra près de 73 milliards de dollars d'ici 2030. Près d'un quart des propriétaires américains paient des frais de HOA ou de copropriété, et environ 3 millions d'entre eux paient plus de 500 dollars par mois, selon les données du Census Bureau.
Exécuter avec succès une stratégie de consolidation dans ce marché s'est avéré difficile. La nature locale du secteur, ses faibles barrières à l'entrée et sa tendance à la refragmentation ont compromis les tentatives de consolidation précédentes. Mais une nouvelle vague d'investisseurs en private equity — notamment American Securities, CIVC Partners, Morgan Stanley Capital Partners et Charlesbank Capital Partners — parie que des stratégies d'acquisition disciplinées peuvent surmonter ces obstacles.
Le secteur de la gestion des HOA correspond au profil que le private equity poursuit dans les services à domicile depuis des décennies : des flux de revenus durables, des frais généraux faibles et des actifs fixes minimaux. Les gestionnaires sous-traitent généralement l'entretien, l'aménagement paysager, les services juridiques et la comptabilité, ce qui maintient des effectifs réduits et des besoins en capital limités.
Les multiples de transaction reflètent un intérêt croissant. Les acheteurs paient jusqu'à environ 10 fois l'EBITDA pour les entreprises dont l'EBITDA dépasse 1 million de dollars, et jusqu'à 7 fois pour les plus petites structures, selon Arthur Beisner, courtier chez Transworld Business Advisors, qui conseille les gestionnaires de HOA sur les ventes et acquisitions.
Le troisième opérateur est RealManage, soutenu depuis 2022 par American Securities. Continuum Cos., détenue par CIVC Partners depuis 2022, a réalisé 32 acquisitions complémentaires, selon le site web de CIVC. Parmi les autres acteurs importants figurent RowCal, détenu par Morgan Stanley Capital Partners, et CCMC, soutenu par Charlesbank Capital Partners.
Malgré un profil financier attractif, la gestion des HOA a longtemps résisté à la consolidation. Les deux plus grandes sociétés — FirstService Corp., cotée en bourse, et Associa, soutenue par Summit Partners — ne représentent que 11 % du marché, selon Grant Thornton. La plupart des HOA continuent d'être servies par des opérateurs locaux.
« Le private equity a appris à ses dépens que ce secteur n'aime pas le changement, il faut donc être stratégique dans la façon de procéder », a déclaré Beisner.
Deux erreurs courantes consistent à changer trop rapidement la marque et à perdre des employés clés, qui emportent souvent leurs clients avec eux. Les firmes conservent désormais souvent la marque des sociétés acquises et utilisent des primes et autres stratégies de rétention pour maintenir le personnel en place.
Les faibles barrières à l'entrée aggravent le défi. Les nouvelles sociétés de gestion de HOA nécessitent peu de capital pour démarrer et aucun équipement coûteux, ce qui signifie que de nouveaux entrants ne cessent d'apparaître, même pendant que le private equity achète les existants. « La consolidation n'arrive presque pas à suivre le rythme de la refragmentation », a déclaré Beisner.
Ce changement structurel reflète ce que le private equity a accompli dans les secteurs du chauffage/climatisation, de la plomberie et de la lutte antiparasitaire — des secteurs qui étaient tout aussi fragmentés avant qu'une vague de consolidations ne crée des plateformes nationales. Mais la nature relationnelle locale et l'intensité de service du secteur de la gestion des HOA pourraient en faire un problème plus difficile à résoudre. « C'est un espace qui intéressera les investisseurs pendant longtemps », a déclaré Tyler Veit, associé chez Grant Thornton. « Il faudra beaucoup de temps pour consolider ce marché, compte tenu de sa taille et de son degré de fragmentation. »
Cet article est fourni à titre d'information uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement.
