Points clés à retenir :
Le Rent Guidelines Board de New York a voté 7-1 pour geler les loyers d'environ un million d'appartements stabilisés, remplissant ainsi une promesse de campagne du maire Zohran Mamdani — pourtant, les actions des REITs les plus exposées au marché immobilier multifamilial de la ville ont clôturé en hausse le lendemain.
« L'économie est forte, la croissance de l'emploi est bonne, et les jeunes veulent être ici », a déclaré John Kim, analyste chez BMO Markets. « La plupart des REITs possèdent principalement des logements au prix du marché », où les loyers continuent d'augmenter en raison d'une pénurie de nouvelles constructions.
Empire State Realty Trust a mené les hausses avec une progression de 4,5% vendredi, suivi par SL Green à environ 4%. AvalonBay, Vornado et Equity Residential ont enregistré des gains plus modestes. Cette résistance contredit les avertissements des associations de propriétaires selon lesquels un gel nuirait à la valorisation des biens immobiliers. Le loyer médian des logements stabilisés s'élève à 1 603 dollars, selon l'Independent Budget Office de la ville, tandis que les appartements au prix du marché dans les quartiers prisés dépassent régulièrement les 4 000 dollars.
L'augmentation de 0% s'applique aux baux d'un et deux ans commençant le 1er octobre ou après cette date. Cette décision fait suite à une décision de 2023 très controversée qui approuvait une augmentation de 3% pour les baux d'un an et de 4,5% pour les baux de deux ans — des mesures que les propriétaires estimaient encore insuffisantes face à la hausse des coûts d'assurance, des impôts et des services publics. La composition du conseil a changé après que Mamdani a nommé six membres plus tôt cette année, alimentant les accusations des propriétaires selon lesquelles le résultat était joué d'avance. Un membre du conseil a démissionné juste avant le vote.
Le gel accentue la pression sur les propriétaires de logements stabilisés depuis que New York a durci ses lois locatives en 2019, limitant la capacité des propriétaires à augmenter les loyers après le départ d'un locataire ou à convertir des logements au prix du marché. La New York Apartment Association prévient que cette politique pourrait pousser certains actifs vers la saisie immobilière et reporter davantage de coûts sur les locataires au prix du marché. En anticipation, le bureau de Mamdani a lancé en avril un programme d'assurance parrainé par la ville visant à réduire les coûts des propriétaires jusqu'à 30%, ainsi qu'un fonds de prêt de 5 millions de dollars ciblant les arriérés de loyer.
Alexander Goldfarb, de Piper Sandler, a déclaré que le gel rendra les logements au prix du marché, qui sont soumis à moins de plafonds locatifs, plus chers. « Tout ce que ce gel des loyers a fait, c'est prendre une mauvaise situation et l'aggraver », a-t-il déclaré.
Tous les REITs n'ont pas échappé aux vents politiques contraires. SL Green reste en baisse de 11% par rapport à son plus bas d'environ 58 dollars fin juin, lorsque Mamdani a remporté la primaire démocrate pour la mairie. AvalonBay, qui détient 5,5% de son portefeuille résidentiel à New York, a reculé de près de 7% depuis lors. Ces baisses reflètent des inquiétudes plus larges selon lesquelles les politiques connexes de Mamdani — notamment un projet d'augmentation des impôts pour les New-Yorkais les plus riches — pourraient rendre la ville moins attrayante pour les locataires résidentiels et les locataires de bureaux à plus long terme.
La dernière fois que New York a imposé un gel des loyers remonte à 2020, pendant la pandémie, lorsque le conseil avait voté 5-4 pour une augmentation de 0% sur les baux d'un an au milieu de pertes d'emplois massives et d'un effondrement du secteur touristique. Ce gel a duré un an avant que le conseil n'approuve des augmentations en 2021. Le gel actuel intervient dans un contexte économique très différent : le taux de chômage de la ville est proche de ses plus bas historiques et l'activité de location de bureaux a repris alors que les entreprises imposent des politiques de retour au travail. Néanmoins, l'écart entre les loyers stabilisés et ceux du marché libre continue de se creuser, renforçant la crise d'abordabilité qui a porté Mamdani au pouvoir.
Des contestations judiciaires de la part des associations de propriétaires sont attendues, et les organisations de défense des locataires se préparent à un débat public soutenu. Cette décision pourrait servir de signal pour d'autres grandes villes aux coûts élevés envisageant des mesures similaires de stabilisation des loyers.
Cet article est fourni à titre d'information uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement.
