La « taxe sur les manoirs » de Los Angeles entraîne une chute de 46 % des permis de construire d'appartements

Une « taxe sur les manoirs » de 2022 visant à financer des logements abordables a au contraire paralysé le développement de logements multifamiliaux, les permis tombant à leur plus bas niveau en dix ans.

Une taxe de Los Angeles sur les ventes de propriétés de luxe, destinée à financer des logements abordables, a été suivie d'un effondrement de 46 % des nouveaux permis de construire des bâtiments multifamiliaux, soulevant des questions sur les conséquences imprévues de cette politique. Ce prélèvement, connu sous le nom de Mesure ULA, a gelé l'activité de développement depuis son entrée en vigueur en 2023, les ventes de grandes parcelles prêtes à être aménagées ayant chuté de près des deux tiers.

« Il y a eu des conséquences imprévues », a déclaré Miguel Santana, directeur général de la California Community Foundation, une organisation à but non lucratif qui avait initialement soutenu la taxe. Les promoteurs affirment que la taxe sur la valeur de vente brute, qui s'applique quelle que soit la rentabilité d'un projet, a rendu la construction dans la ville non viable.

La ville n'a délivré des permis que pour 7 363 unités multifamiliales l'année dernière, contre plus de 13 600 en 2022, soit le chiffre annuel le plus bas depuis 2013. La taxe impose une charge de 4 % sur les ventes supérieures à 5,3 millions de dollars et de 5,5 % sur celles supérieures à 10,6 millions de dollars, frappant non seulement les manoirs mais aussi les immeubles d'appartements et les terrains vagues nécessaires pour atténuer la pénurie de logements de la ville.

Les retombées ont placé une mesure d'abrogation sur le bulletin de vote de novembre, soutenue par 14 millions de dollars provenant d'investisseurs immobiliers et de milliardaires de la technologie. Le débat oppose le besoin urgent de construction de logements à l'objectif progressiste de taxer les propriétés de grande valeur pour remédier à une crise croissante de l'itinérance, l'avenir du développement de la ville étant en jeu.

La taxe ne fait aucune distinction entre un manoir de Bel-Air et un immeuble d'appartements au prix du marché. Alors que les partisans l'ont vendue comme une « minuscule taxe sur les méga-manoirs », les données de la ville montrent que 39 % des revenus proviennent des ventes de terrains commerciaux, multifamiliaux et vagues — les propriétés mêmes cruciales pour accroître l'offre de logements.

« Nous n'avons commencé aucun logement multifamilial dans la ville de L.A. depuis l'adoption » de la taxe, a déclaré Chris Tourtellotte, directeur général de LaTerra Development. Son entreprise, qui construisait auparavant 500 à 1 000 unités par an dans la ville, se concentre désormais sur d'autres villes de Californie et des États comme le Texas.

Manque à gagner et problèmes de dépenses

Les partisans de la Mesure ULA prévoyaient qu'elle générerait entre 600 millions et 1,1 milliard de dollars par an. Cependant, les collectes ont été bien en deçà des prévisions. Bien que les chiffres totaux de collecte de l'article source ne soient pas clairs, il est évident que seulement 119,4 millions de dollars des fonds collectés avaient été versés au 30 avril, principalement pour l'aide au loyer et la défense contre les expulsions.

Des centaines de millions de plus sont engagés pour la construction ou la réhabilitation d'unités abordables, mais le processus est lent et coûteux. Les 1 790 nouveaux appartements actuellement programmés pour recevoir un financement de la taxe devraient coûter en moyenne 779 955 $ chacun, un chiffre qui souligne l'inefficacité du programme.

« C'est un conte classique de mise en garde sur ce genre de législation par les urnes », a déclaré Michael Manville, professeur d'urbanisme à l'Université de Californie à Los Angeles. Une étude de la Harvard Business School a estimé que la baisse du volume des ventes réduira les recettes fiscales foncières traditionnelles d'un montant égal à 80 % de l'argent récolté par la taxe sur les manoirs.

Une bataille à l'échelle de l'État se profile

Le différend local de Los Angeles s'apprête à devenir étatique. Une initiative menée par la Howard Jarvis Taxpayers Association s'est qualifiée pour le bulletin de vote de novembre ; elle abrogerait non seulement la Mesure ULA, mais aussi des taxes de transfert de propriété similaires dans d'autres villes californiennes comme San Francisco et Oakland.

Les partisans ont collecté 14 millions de dollars, avec des contributions importantes des milliardaires de la technologie Peter Thiel, Eric Schmidt et Chris Larsen. Parallèlement, un comité spécial du conseil municipal étudie d'éventuelles modifications de la taxe, bien que tout changement nécessite un autre vote public.

« C'était une décision audacieuse qui était une initiative populaire, et ils ont vraiment dit ce qu'ils voulaient avec elle », a déclaré la conseillère municipale de Los Angeles Ysabel Jurado, qui préside le comité. Les partisans soutiennent que les taux d'intérêt élevés sont la cause principale du ralentissement de la construction, un phénomène national, et que les promoteurs utilisent la taxe comme bouc émissaire.

« Ce qui a été proposé, ce sont des changements drastiques basés sur des recherches erronées et de grands récits ficelés par l'industrie immobilière », a déclaré Joe Donlin, directeur exécutif de United to House LA, la coalition qui a fait campagne pour la mesure. Il a qualifié la taxe d'« atout essentiel pour la ville ».

Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement.