Un vaste projet de loi bipartisan sur le logement qui restreint l'achat de maisons individuelles par les grands investisseurs a été approuvé par la Chambre, mais son adoption définitive reste incertaine.
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La Chambre adopte un projet de loi sur le logement avec 396 voix et modifie les règles pour les investisseurs
La Chambre des représentants des États-Unis a adopté un projet de loi majeur sur l'abordabilité du logement par un vote massif de 396 contre 13, mais la législation fait maintenant face à un parcours complexe au Sénat après que des modifications importantes ont été apportées aux dispositions ciblant les investisseurs institutionnels. Le projet de loi, connu sous le nom de « 21st Century Road to Housing Act », vise à résoudre la crise de l'abordabilité du logement, une question qui, selon les sondages, est une préoccupation majeure pour les électeurs à l'approche des élections de novembre.
« Il reste encore du travail à faire », ont déclaré Tim Scott, président du comité bancaire du Sénat, et la sénatrice Elizabeth Warren, membre de haut rang, dans une déclaration commune, signalant que l'adoption du projet de loi par la chambre haute n'est pas garantie. « Nous nous engageons à continuer de travailler avec la Maison Blanche et nos collègues de la Chambre sur un projet de loi sur le logement qui puisse être adopté par le Sénat et arriver sur le bureau du Président. »
Le changement le plus substantiel dans la version de la Chambre est la suppression d'une disposition du Sénat qui aurait obligé les grands investisseurs à revendre les maisons individuelles neuves destinées à la location dans un délai de sept ans. Cette règle de désinvestissement « build-to-rent » était un point de discorde majeur pour l'industrie du logement, qui affirmait qu'elle étoufferait la création d'une nouvelle offre de logements. Le projet de loi de la Chambre augmente également les plafonds de prêts multifamiliaux assurés par la Federal Housing Finance Agency (FHFA), qui étaient statiques depuis 12 ans.
La législation cherche à trouver un équilibre délicat entre la limitation de l'influence des grands investisseurs sur le marché des maisons individuelles et l'encouragement de nouvelles constructions. Bien que le projet de loi, soutenu par le président Trump, soit considéré par les républicains comme un effort clé pour remédier à l'abordabilité, sa forme finale dépendra des négociations entre les deux chambres pour concilier leurs approches différentes.
Des restrictions pour les investisseurs atténuées
Le cœur de la controverse du projet de loi concerne le traitement des investisseurs institutionnels tels que Blackstone, Invitation Homes (INVH) et American Homes 4 Rent (AMH). Des législateurs des deux partis ont fait valoir que les achats à grande échelle de maisons existantes par ces entreprises évincent les acheteurs individuels.
Le projet de loi amendé de la Chambre abandonne l'exigence du Sénat selon laquelle les investisseurs doivent vendre leurs propriétés construites pour la location. Cependant, il maintient l'interdiction faite aux investisseurs institutionnels possédant un portefeuille de 350 logements ou plus d'acheter des maisons individuelles existantes dans des circonstances spécifiques. Il introduit également une nouvelle exigence pour ces grands investisseurs de rapporter les détails de leurs portefeuilles de logements au Département du Logement et du Développement Urbain (HUD). Ce changement représente un « scalpel et non un marteau », selon Francis Torres, directeur des projets de logement et d'infrastructure du Bipartisan Policy Center, reflétant une approche plus nuancée de la régulation de l'activité institutionnelle sans perturber l'ensemble du marché immobilier.
Ce qui reste, ce qui disparaît
Au-delà des règles sur les investisseurs, les versions de la Chambre et du Sénat présentent des divergences significatives sur les programmes fédéraux de logement et les réglementations en matière de développement. Le projet de loi de la Chambre simplifie les exigences du National Environmental Policy Act pour diverses activités financées par le HUD, y compris pour les prêts 221(d)(4) utilisés pour la construction et la réhabilitation multifamiliales. Il ajoute également les projets résidentiels intercalaires à une liste d'activités qui seraient exemptées des examens environnementaux fédéraux.
Cependant, plusieurs dispositions de financement clés du projet de loi du Sénat ont été supprimées. La version de la Chambre réduit l'autorisation permanente du programme Community Development Block Grant (CDBG) Disaster Recovery du HUD, une source de financement critique pour les communautés qui se reconstruisent après des catastrophes naturelles. Une disposition qui aurait rendu permanent le programme Rental Assistance Demonstration (RAD), sur lequel comptent les autorités du logement public pour répondre aux besoins en capital, a également été omise.
À leur place, la Chambre a ajouté de nouveaux éléments, notamment un programme de subventions compétitif pour des programmes pilotes autour des bâtiments résidentiels à escalier unique afin d'explorer la réduction des coûts de construction. Elle crée également une ligne d'assistance nationale contre l'expulsion pour les locataires de logements bénéficiant d'une aide fédérale et exige que les gouvernements étatiques et locaux tiennent à jour une base de données sur les terrains publics non aménagés.
Cet article est uniquement à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
[1] La Chambre adopte le projet de loi sur le logement abordable — avec une interdiction des investisseurs atténuée[2] La Chambre adopte la législation révisée sur le logement bipartisan et l'envoie au Sénat[3] Voici ce qui a changé dans la version révisée du projet de loi ROAD to Housing[4] La Chambre adopte un projet de loi sur l'abordabilité du logement qui assouplit l'interdiction des investisseurs institutionnels[5] L'interdiction du BTR a disparu dans le projet de loi révisé ROAD to Housing. Voici ce qui a d'autre changé.
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