Les prix immobiliers ne devraient augmenter que de 1% alors que le gel du marché hypothécaire s'étend jusqu'à l'été

Une Réserve fédérale hawkish et des changements démographiques tirent le marché immobilier américain dans des directions opposées, laissant acheteurs et vendeurs dans une impasse.

Le marché immobilier américain fait face à un gel prolongé jusqu'à l'été, une Réserve fédérale hawkish maintenant les taux hypothécaires à des niveaux élevés, tandis que les changements démographiques menacent de bouleverser le récit bien établi d'une pénurie structurelle de logements.

« Nous soutenons que le récit d'après la crise financière d'une pénurie persistante de logements pourrait ne plus décrire avec précision les conditions du marché pour la décennie à venir », a déclaré Michael Fratantoni, économiste en chef de la Mortgage Bankers Association (MBA).

La MBA prévoit que les prix immobiliers n'augmenteront que de 1 % cette année et resteront à peu près stables au cours des deux prochaines années, la croissance de l'offre de 10,6 à 14,6 millions d'unités d'ici 2035 dépassant la demande estimée à 1,13 million d'unités par an. Le rendement du Trésor à 10 ans, référence pour les taux hypothécaires, s'échangeait à 4,51 % mardi, même après que les prix du pétrole soient tombés sous la barre des 74 dollars le baril à la suite de la conclusion du conflit iranien.

Si la Fed donne suite à ses hausses de taux — Bank of America prévoit trois augmentations d'un quart de point en 2026, portant le taux des fonds fédéraux à 4,25 %-4,50 % contre la fourchette actuelle de 3,50 %-3,75 % — les taux hypothécaires resteraient élevés jusqu'à la fin de l'année, freinant à la fois les achats de logements et les activités de refinancement, et aggravant ce qui est déjà une saison printanière atone.

Les forces démographiques qui remodèlent la demande de logements sont vastes et, selon la MBA, devraient persister. Le taux de fécondité américain devrait tomber à 1,56 naissance par femme au cours de la prochaine décennie, contre 1,6 l'année dernière, tandis que les décès devraient dépasser les naissances chaque année d'ici 2030 — plus tôt que ce que le Congressional Budget Office avait anticipé. L'immigration nette internationale est tombée à 1,3 million en juillet dernier, contre un pic de 2,7 millions, réduisant encore la formation de nouveaux ménages.

Les baby-boomers, quant à eux, devraient progressivement accroître l'offre de logements en vieillissant. La MBA a cité un rapport estimant à 250 000 unités supplémentaires par an au cours de la décennie suivant 2025, à mesure que les Américains âgés quittent leur domicile. L'association a mis en garde contre les attentes d'un « tsunami argenté » qui inonderait le marché, mais l'effet net pointe néanmoins vers un rééquilibrage de l'offre et de la demande.

L'offre dépasse la demande

L'arithmétique est simple : la MBA s'attend à ce que l'offre de logements augmente de 10,6 à 14,6 millions d'unités d'ici 2035, tandis que la demande est projetée à 1,13 million d'unités par an de 2025 à 2035, tombant à 802 000 unités par an par la suite. « Cette simple arithmétique a des implications profondes sur la façon dont nous pensons à l'adéquation de l'offre de logements », a déclaré la MBA, notant les effets domino potentiels sur l'ensemble du secteur hypothécaire, les Américains contractant moins de prêts pour financer leurs achats.

La trajectoire des taux reste l'inconnue majeure

La trajectoire politique de la Fed complique les perspectives. L'appel de Bank of America en faveur de trois hausses de taux en 2026 repose sur l'amélioration des données sur l'emploi et une inflation supérieure à l'objectif — des conditions qui existaient avant que le conflit iranien n'assombrisse temporairement le débat sur la baisse des taux. Le marché du travail s'est amélioré, avec une croissance de l'emploi constamment supérieure au seuil de 33 000 emplois par mois que la Fed considère comme suffisant, et l'inflation sous-jacente avait repris avant le conflit.

Le nouveau président de la Fed, Kevin Warsh, fait face à des perspectives divergentes. Certains responsables de la Fed ont indiqué que leur récente position hawkish était conditionnée à la durée du conflit iranien, plus longue que prévu. Avec la résolution du conflit et la baisse des prix du pétrole, les arguments en faveur d'un resserrement agressif s'affaiblissent. Le marché n'a pas intégré trois hausses de taux, et certains économistes plaident pour zéro à une seule augmentation en 2026.

La dernière fois que la Fed est passée d'une baisse à une hausse des taux en l'espace d'une seule année, c'était en 2022, lorsqu'elle avait relevé ses taux de 425 points de base pour lutter contre l'inflation. Une répétition de ce revirement — même à une échelle plus réduite — maintiendrait les taux hypothécaires à un niveau élevé et prolongerait le gel du marché immobilier jusqu'au second semestre 2026.

Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement.