Les prix des logements augmentent de 0,9 % alors que la crise d'accessibilité s'aggrave

Les prix des logements dans 20 grandes zones métropolitaines américaines ont augmenté de 0,9 % en avril par rapport à l'année précédente, selon l'indice S&P CoreLogic Case-Shiller qui devrait être publié mardi, alors même qu'une crise d'accessibilité qui s'aggrave exclut les primo-accédants du marché.

« Malgré des défis réels et persistants sur le marché, les acheteurs et les propriétaires sont de plus en plus optimistes, et beaucoup commencent à agir plutôt qu'à attendre en coulisses », a déclaré Matt Vernon, responsable des prêts aux consommateurs chez Bank of America, dans un communiqué.

La Mortgage Bankers Association prévoit que la croissance des prix dans l'indice FHFA House Price Index ralentira à 0,6 % d'ici la fin de l'année et restera inférieure à 1 % jusqu'en 2027. Près d'un tiers des acheteurs potentiels ont exprimé une plus grande confiance dans leur capacité à acheter un logement cette année, contre 27 % en 2025, selon une enquête du Bank of America Institute menée du 13 avril au 10 mai.

Ces modestes hausses de prix masquent un fossé structurel : l'accession à la propriété est de plus en plus déterminée par l'héritage plutôt que par le revenu. L'âge médian du primo-accédant est désormais de 40 ans, et les primo-accédants ne représentent que 21 % des achats — un plus bas historique, selon le rapport 2026 sur l'état du logement aux États-Unis du Harvard Joint Center for Housing Studies.

L'écart d'accessibilité atteint des niveaux historiques

Le prix médian d'une maison individuelle existante s'est vendu à près de cinq fois le revenu médian des ménages en 2025, contre un ratio de 3,2 fois en moyenne dans les années 1990, selon Harvard. Les mensualités hypothécaires sur ce logement au prix médian, d'environ 2 420 dollars avec un apport modeste et un taux fixe sur 30 ans, étaient près du double de leur niveau de fin 2020. Seuls 16 % des ménages locataires gagnaient le minimum requis de 120 800 dollars pour pouvoir acheter ce logement.

Les annonces abordables pour les ménages gagnant 75 000 dollars ou moins sont tombées à 23 % de l'inventaire national en mars 2026, contre 49 % en 2019, selon la National Association of Realtors et Realtor.com. Le taux d'accession à la propriété des ménages de moins de 35 ans est tombé à 37 %, contre 39 % en 2022, tandis que l'écart entre les propriétaires noirs et blancs s'est creusé à 28,7 points de pourcentage — dépassant l'écart enregistré en 1995.

La concentration des capitaux propres favorise les déjà propriétaires

Les capitaux propres agrégés des propriétaires ont atteint 34 000 milliards de dollars au quatrième trimestre 2025, soit une hausse de 88 % et ce que Harvard a qualifié de « stupéfiante » augmentation de 16 000 milliards de dollars depuis 2019. Le propriétaire moyen détenait environ 295 000 dollars de capitaux propres immobiliers. Une étude du National Bureau of Economic Research de mai 2026 a révélé que le capital immobilier est nettement plus persistant d'une génération à l'autre que les revenus, moins de la moitié de cette persistance étant expliquée par ce que gagnent les enfants.

Cette divergence est visible au niveau local. Les prix des logements dans la région de Seattle ont chuté de 1 % en mars, soit la troisième baisse mensuelle consécutive, et se situaient 2,5 % en dessous des niveaux de l'année précédente, selon l'indice S&P CoreLogic Case-Shiller. Les permis de construire dans l'État de Washington ont bondi à un taux annuel désaisonnalisé de 53 000 unités en avril, tirés par 36 900 unités multifamiliales, bien que le conseil de prévisions économiques de l'État ne s'attende pas à ce que ce rythme se maintienne.

Le marché du logement évolue vers un mécanisme qui accumule la richesse vers le haut et la ferme vers le bas à travers les générations. Alors que le gouvernement fédéral réduit l'aide au logement — qui n'atteint qu'environ un quart des ménages à très faibles revenus — et que l'application des lois sur le logement équitable diminue, les barrières structurelles à l'accession à la propriété persisteront probablement, même si la croissance des prix continue de se modérer.

Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement.