Immobilier en Chine : 56 % des nouveaux logements vendus à Shenzhen sont désormais des logements achevés

La préférence pour la certitude redessine le marché immobilier chinois, les ventes de logements achevés dans le pôle stratégique de Shenzhen représentant 56 % des transactions de logements neufs au cours des quatre premiers mois de l'année. L'abandon du modèle de prévente, autrefois dominant, signale un changement profond de la psychologie des acheteurs après des années de retards de construction et de défauts de promoteurs.

« Désormais, la consommation de logements des résidents est très axée sur le principe de "ce que vous voyez est ce que vous obtenez" », a déclaré Li Yujia, chercheur en chef au centre de recherche sur les politiques du logement du Guangdong. « Les promoteurs modifient également leurs idées de développement et de marketing pour suivre cette tendance. »

Les données de l'institut de recherche Beike montrent que 9 524 logements achevés ont été vendus à Shenzhen de janvier à avril, dépassant les 7 479 unités vendues en prévente. La tendance gagne du terrain à l'échelle nationale, avec un projet à Tianjin vendant plus de 70 % de ses unités en seulement trois heures le premier jour, enregistrant 583 millions de yuans de ventes sous le slogan « acheter, c'est recevoir ».

Cependant, le passage à un modèle de construction avant vente est une arme à double tranchant, remodelant fondamentalement une logique de développement qui repose depuis deux décennies sur un fort effet de levier et une rotation rapide. S'il réduit les risques pour les consommateurs, il augmente considérablement la pression sur le capital des promoteurs en prolongeant la durée pendant laquelle leur trésorerie est immobilisée dans un projet avant que des revenus ne soient générés.

Le paradoxe des stocks assombrit la reprise

Si le passage aux logements achevés répond aux préoccupations des acheteurs, les données nationales révèlent un paradoxe troublant pour les promoteurs. La valeur comptable totale des stocks de 50 grandes sociétés immobilières cotées a chuté de 14,7 % pour atteindre 7,1 billions de yuans (1,04 billion de dollars) fin 2025, selon le fournisseur d'informations immobilières CRIC. Cela suggère que les efforts visant à résorber l'excédent de logements accumulé sur plusieurs années portent leurs fruits.

Pourtant, la composition de ces stocks raconte une histoire différente. La part des logements achevés et non vendus a atteint un niveau record de 22,1 % du stock total fin 2025, contre 20,8 % un an plus tôt. « Même si le volume absolu de logements achevés diminue, leur part augmente car le stock total baisse encore plus vite », explique Chen Wenjing, directrice de la recherche sur les politiques à la China Index Academy. « Cela signifie que les promoteurs peinent toujours à écouler les unités terminées de leurs livres. »

L'incitation politique face à la réalité du marché

Les régulateurs encouragent activement la transition dès le niveau de la vente des terrains. Shenzhen a commencé à relancer des projets pilotes de vente de logements achevés lors de ses enchères foncières en août 2023, et plusieurs parcelles résidentielles ont depuis été vendues avec l'obligation de ne pas être prévendues. La province de Hainan est déjà passée à un système complet de vente de logements achevés.

Cette impulsion politique, combinée à la demande organique des acheteurs, force un désendettement douloureux mais nécessaire de l'industrie. La transition prendra du temps, CITIC Securities prévoyant que le poids des stocks inefficaces deviendra gérable d'ici fin 2027 et sera largement résorbé fin 2028. Pour les promoteurs, le défi consiste à survivre aux années intermédiaires alors que les règles fondamentales du marché sont réécrites.

Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement.