Essex Property Trust hoàn tất sáp nhập với BRE Properties, thành lập REIT Bờ Tây
Sáp nhập tạo ra REIT đa gia đình thống trị Bờ Tây
Essex Property Trust, Inc. (NYSE: ESS) đã thông báo hoàn tất sáp nhập với BRE Properties, Inc. (NYSE: BRE) vào ngày 1 tháng 4 năm 2014. Sự kết hợp chiến lược này là đỉnh điểm của nhiều tháng cân nhắc và vận động của cổ đông trong Lĩnh vực Bất động sản, hình thành một thực thể kết hợp với vốn hóa thị trường cổ phiếu khoảng 11,1 tỷ USD và tổng vốn hóa thị trường khoảng 16,2 tỷ USD. Công ty hợp nhất sẽ hoạt động dưới tên Essex Property Trust và tiếp tục giao dịch trên Sở giao dịch chứng khoán New York dưới mã chứng khoán ESS.
Chi tiết giao dịch và Điều khoản cổ đông
Thỏa thuận cuối cùng, ban đầu được công bố vào ngày 19 tháng 12 năm 2013, chứng kiến Essex mua lại BRE trong một giao dịch trị giá khoảng 4,3 tỷ USD. Theo các điều khoản cuối cùng của vụ sáp nhập, mỗi cổ phiếu phổ thông của BRE Properties được chuyển đổi thành 0,2971 cổ phiếu phổ thông mới phát hành của Essex cộng với 7,18 USD tiền mặt, không lãi suất. Thành phần tiền mặt này thể hiện một sửa đổi so với số tiền đề xuất ban đầu là 12,33 USD mỗi cổ phiếu, đã định giá mỗi cổ phiếu BRE ở mức 56,21 USD dựa trên giá đóng cửa của Essex vào ngày 18 tháng 12 năm 2013.
Vụ sáp nhập diễn ra sau sự khuyến khích kiên trì từ công ty đầu tư hoạt động Land & Buildings Investment Management LLC, một cổ đông đáng kể của BRE, công ty đã công khai kêu gọi BRE Properties xem xét việc bán vào tháng 7 năm 2013. Land & Buildings trước đây là một phần của một nhóm đã đưa ra đề nghị 60 USD mỗi cổ phiếu, mà BRE đã từ chối, với lý do lo ngại về năng lực vốn và kinh nghiệm giao dịch của công ty. Để tài trợ phần tiền mặt của giao dịch, Essex đã đảm bảo 1,0 tỷ USD tài trợ cam kết, khám phá các lựa chọn thay thế khác nhau bao gồm bán tài sản, liên doanh hoặc tài trợ mới.
Cơ sở chiến lược và Định vị thị trường
Động lực chiến lược chính đằng sau vụ sáp nhập là tạo ra "chỉ tập trung vào Bờ Tây được giao dịch công khai duy nhất", một tình cảm được Essex's Chủ tịch và Giám đốc điều hành, Michael Schall lặp lại. Công ty hợp nhất tự hào có khoảng 56.000 căn hộ đa gia đình trên 239 bất động sản, với sự tập trung địa lý đáng kể ở các thị trường Bờ Tây lớn, bao gồm Nam California, Bắc California và Seattle. Sự chồng chéo địa lý đáng kể này, ước tính 90% giữa danh mục đầu tư của hai công ty, dự kiến sẽ mang lại hiệu quả hoạt động đáng kể và nâng cao khả năng cạnh tranh thị trường trong lĩnh vực bất động sản rộng lớn hơn.
Michael Schall nhấn mạnh những lợi ích hướng tới tương lai của vụ sáp nhập, nói rằng:
> "Sự kết hợp giữa Essex và BRE tạo ra một nền tảng mạnh mẽ hơn để tăng trưởng bền vững và tạo ra giá trị trong tương lai. Công ty hợp nhất sẽ là REIT căn hộ chỉ tập trung lớn nhất và duy nhất được giao dịch công khai trên Bờ Tây mà chúng tôi tin rằng sẽ mang lại lợi thế cạnh tranh lớn hơn trên thị trường của chúng tôi."
Constance B. Moore, Giám đốc điều hành của BRE Properties, cũng bình luận về đề xuất giá trị cho các cổ đông BRE:
> "Trong hơn một năm, hội đồng quản trị và đội ngũ quản lý của BRE đã đánh giá các lựa chọn thay thế để tối đa hóa giá trị cổ đông. Chúng tôi hài lòng đã đạt được thỏa thuận này với Essex, mà chúng tôi tin rằng sẽ cung cấp cho các cổ đông của chúng tôi giá trị rõ ràng, ngay lập tức và tiềm năng tăng trưởng hấp dẫn."
Trên cơ sở pro forma, các cổ đông hiện tại của Essex nắm giữ khoảng 63% vốn chủ sở hữu của công ty hợp nhất, trong khi các cổ đông cũ của BRE chiếm khoảng 37%. Hội đồng quản trị của cả hai công ty đã nhất trí phê duyệt vụ sáp nhập, với Michael Schall đảm nhận vai trò Chủ tịch và Giám đốc điều hành của thực thể thống nhất, và ba giám đốc từ BRE tham gia hội đồng quản trị của Essex.
Tác động tài chính và Triển vọng tương lai
Vụ sáp nhập dự kiến sẽ có tác động tích cực đến Quỹ hoạt động cốt lõi (FFO) trên cơ sở tốc độ chạy, với mức tăng hàng năm ước tính khoảng 0,05 đến 0,08 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng. Hơn nữa, các lợi ích hiệp lực hàng năm có được từ sự kết hợp dự kiến sẽ đủ để bù đắp bất kỳ khoản tăng thuế tài sản dự kiến nào, đặc biệt là những khoản liên quan đến Đề xuất 13 của California. Việc loại bỏ các chi phí trùng lặp liên quan đến việc hỗ trợ hai nền tảng công ty đại chúng riêng biệt cũng được dự đoán sẽ góp phần vào hiệu quả hoạt động.
Trong một bối cảnh rộng hơn, sau sáp nhập, Essex Property Trust tiếp tục thể hiện khả năng phục hồi. Công ty duy trì bảng cân đối kế toán mạnh mẽ, với khoản nợ khoảng 6,8 tỷ USD, tương đương tỷ lệ nợ trên vốn khoảng 52% và tỷ lệ đòn bẩy nợ trên EBITDA là 5,5 lần. Các tiết lộ tài chính gần đây cho quý hai năm 2025 cho thấy Essex vượt qua hướng dẫn FFO cốt lõi của mình, nhờ vào tăng trưởng doanh thu cùng tài sản mạnh mẽ 3,2% và tăng trưởng thu nhập hoạt động ròng (NOI) 3,3% so với quý hai năm 2024. Mặc dù có một số trở ngại gần đây trên thị trường cho thuê, đáng chú ý là sự sụt giảm đáng ngạc nhiên trong xu hướng giá thuê trong những tháng gần đây, danh mục đầu tư tập trung vào Bờ Tây của Essex, với sự tiếp xúc đáng kể với Bắc California và Seattle, được coi là một thế mạnh tương đối. Tuy nhiên, ban quản lý đã bày tỏ sự thận trọng về tăng trưởng giá thuê trong nửa cuối năm 2025. Lợi suất cổ tức an toàn của công ty, hiện khoảng 3,9%, và lợi suất FFO khoảng 6,1%, củng cố vị thế của công ty như một khoản đầu tư ổn định trong lĩnh vực REIT.