Khả năng chi trả tiền thuê nhà ở Hoa Kỳ cải thiện trong bối cảnh tăng trưởng tiền thuê vừa phải và nhượng bộ tăng

Khả năng chi trả tiền thuê đạt mức cao nhất trong bốn năm

Khả năng chi trả tiền thuê nhà ở Hoa Kỳ đã cải thiện lên mức tốt nhất trong bốn năm, với thu nhập hộ gia đình trung bình cần thiết cho tiền thuê trên toàn quốc giảm xuống 28.4%. Điều này đánh dấu một sự sụt giảm nhẹ so với 28.8% một năm trước và đặt nó dưới ngưỡng 30% thường được coi là gánh nặng tài chính cho nhà ở, theo báo cáo của Zillow được công bố vào ngày 17 tháng 10 năm 2025. Khả năng chi trả được nâng cao này là kết quả trực tiếp của sự hạ nhiệt trong tăng trưởng tiền thuê và mức độ nhượng bộ chưa từng có từ phía chủ nhà.

Hiện tại, chủ nhà đang đưa ra các nhượng bộ trên 37.3% số nhà cho thuê được niêm yết trên Zillow, một sự gia tăng đáng kể so với 14.4% vào năm 2019 và là mức cao kỷ lục trong tháng 9. Tăng trưởng tiền thuê nhà quốc gia đối với các đơn vị đa gia đình đã giảm xuống 1.7% trong năm qua tính đến tháng 9, đại diện cho mức tăng trưởng hàng năm thấp thứ hai được ghi nhận kể từ năm 2021. Tương tự, tiền thuê nhà đơn gia đình đã tăng 3.2% so với cùng kỳ năm trước, đây là mức tăng hàng năm nhỏ nhất trong các hồ sơ của Zillow từ năm 2016. Xu hướng này theo sau sự gia tăng đáng kể trong xây dựng căn hộ mới vào năm 2024, với nhiều đơn vị đa gia đình được hoàn thành hơn bất kỳ năm nào trong nửa thế kỷ qua, khi các nhà xây dựng đã đáp ứng nhu cầu nhà ở tăng cao trong thời kỳ đại dịch.

Phân tích động lực thị trường và tác động kinh tế

Sự thay đổi trong động lực thị trường cho thuê mang lại những ý nghĩa quan trọng đối với thị trường tài chính và nền kinh tế rộng lớn hơn. Việc tăng nguồn cung các đơn vị cho thuê, đặc biệt là ở các khu vực có ít hạn chế về quy hoạch như miền Nam, đã là một yếu tố then chốt trong việc kiểm soát sự gia tăng tiền thuê nhà. Từ góc độ kinh tế vĩ mô, khả năng chi trả tiền thuê nhà được cải thiện có thể chuyển thành thu nhập khả dụng tăng lên cho các hộ gia đình, có khả năng kích thích chi tiêu của người tiêu dùng trên nhiều lĩnh vực khác nhau.

Quan trọng là, sự giảm tốc của tăng trưởng tiền thuê nhà góp phần vào việc kiểm soát lạm phát rộng hơn, một mối quan tâm chính đối với các ngân hàng trung ương. Stephen Brown, một nhà kinh tế tại Capital Economics, đã nhấn mạnh tầm quan trọng của xu hướng này, nói rằng:

"Tiền thuê nhà là một trong những yếu tố chính khiến lạm phát tăng cao. Đó rõ ràng là một dấu hiệu khá tốt cho thấy lạm phát tổng thể hiện đang quay trở lại mức 2%." Chỉ số Giá tiêu dùng (CPI) về lạm phát nhà ở đã giảm từ mức đỉnh 8.3% vào đầu năm 2023 xuống còn 5.2%, một xu hướng mà Capital Economics dự đoán sẽ tiếp tục, dự báo tăng trưởng tiền thuê nhà hàng năm sẽ giảm xuống dưới 3% vào cuối năm 2025. Sự giảm bớt áp lực lạm phát này có thể củng cố niềm tin của Cục Dự trữ Liên bang khi xem xét các điều chỉnh chính sách tiền tệ trong tương lai, có khả năng dẫn đến việc cắt giảm lãi suất lần đầu tiên kể từ tháng 3 năm 2020.

Đối với Ngành Bất động sản, đặc biệt là Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) và các công ty quản lý tài sản, tăng trưởng tiền thuê nhà chậm lại và nhượng bộ tăng lên có thể gây áp lực lên dòng doanh thu và lợi nhuận. Các công ty như Paramount Group (PGRE), một REIT văn phòng, đã và đang đối mặt với những thách thức như tỷ lệ lấp đầy giảm và giá thuê yêu cầu thấp hơn. Tuy nhiên, một báo cáo của J.P. Morgan từ ngày 17 tháng 10 năm 2025, cho thấy thị trường cho thuê, đặc biệt là nhà cho thuê đơn gia đình (SFRs), mang lại cơ hội bền vững cho các nhà đầu tư do nhu cầu bền vững và xu hướng nhân khẩu học thuận lợi, đặc biệt khi quyền sở hữu nhà trở nên khó đạt được hơn.

Bối cảnh rộng hơn và các biến thể khu vực

Sự cải thiện gần đây về khả năng chi trả trái ngược với các báo cáo đầu năm 2025 đã nhấn mạnh áp lực tài chính liên tục của người thuê nhà và sự mất cân bằng giữa tiền thuê và thu nhập. Xu hướng hiện tại nhấn mạnh một thị trường nơi nguồn cung tăng lên đang bắt đầu đáp ứng nhu cầu, mang lại sự giảm nhẹ cho người thuê nhà và cân bằng lại thị trường nhà ở. Orphe Divounguy, một nhà kinh tế cấp cao tại Zillow, đã nhấn mạnh điều này, lưu ý:

"Các thị trường xây dựng nhiều hơn – và nhanh hơn – đang thấy khoản đầu tư đó được đền đáp với nhiều người thuê nhà có khả năng chi trả một căn hộ một cách thoải mái. Đó là một lời nhắc nhở rằng chi phí nhà ở có thể được kiểm soát khi chính sách cho phép nguồn cung đáp ứng nhu cầu."

Sự khác biệt khu vực về tăng trưởng tiền thuê nhà là rõ ràng. Dữ liệu của Zillow cho thấy tiền thuê căn hộ đang giảm nhanh nhất hàng năm ở các khu vực Vành đai Mặt trời và Miền núi phía Tây, bao gồm Austin (-4.7%), Denver (-3.4%), Phoenix (-2.2%) và Orlando (-0.8%). Ngược lại, các khu vực có quy định xây dựng chặt chẽ hơn hoặc nhu cầu cao, như Chicago (6%), San Francisco (5.6%) và New York (5.3%), đang trải qua tăng trưởng tiền thuê cao hơn.

Triển vọng tương lai

Nhìn về phía trước, thị trường cho thuê có thể phải đối mặt với một sự thay đổi. CoStar Group, một công ty phân tích bất động sản hàng đầu, dự báo rằng khi lượng căn hộ mới hiện tại được hấp thụ, tiền thuê nhà dự kiến sẽ tăng vào năm 2025 và 2026. Dự đoán này dựa trên sự sụt giảm dự kiến về số lượng hoàn thành tài sản đa gia đình, từ 533,000 đơn vị vào năm 2024 xuống còn 250,000 đơn vị dự kiến vào năm 2026, cùng với sự sụt giảm mạnh trong số lượng khởi công xây dựng. Jay Lybik, giám đốc quốc gia về phân tích đa gia đình của CoStar, nhận xét rằng "Sau khi giảm kể từ quý đầu tiên của năm 2022, tiền thuê nhà quốc gia đang tăng trở lại, phản ánh sự kết thúc của tình trạng cung vượt cầu ở hầu hết các thị trường." Nếu nhu cầu vẫn ổn định, thị trường có thể chuyển từ cung vượt cầu sang thiếu cung, có khả năng khiến tỷ lệ trống giảm và tăng trưởng tiền thuê nhà tăng tốc trên mức trung bình lịch sử. Thời gian xây dựng dài cho thấy thị trường có thể không nhanh chóng thích ứng với tình trạng thiếu cung tiềm ẩn, điều này có thể làm trầm trọng thêm sự gia tăng giá trong tương lai đối với người thuê nhà.