El mercado inmobiliario de EE. UU. se enfrenta a una «nueva normalidad» de tasas hipotecarias sostenidas en el rango medio del 6% hasta principios de 2026, impulsado por la inflación persistente y la política de la Reserva Federal. Si bien no se proyecta un colapso total, los desafíos de asequibilidad, los cambios demográficos y las vulnerabilidades más amplias del mercado sugieren un sentimiento bajista con potencial de impacto negativo significativo en los sectores relacionados y mayores riesgos de corrección del mercado de valores.

El mercado inmobiliario estadounidense navega por tasas hipotecarias elevadas en medio de una mayor incertidumbre económica

El mercado inmobiliario de EE. UU. está entrando en una "nueva normalidad", caracterizada por tasas hipotecarias elevadas y sostenidas. Las principales instituciones financieras pronostican que la tasa hipotecaria fija a 30 años se mantendrá en el rango medio del 6% hasta finales de 2025 y principios de 2026. Esta perspectiva señala un cambio significativo con respecto a las tasas ultrabajas de la era de la pandemia, impulsado por la inflación persistente y la política monetaria cautelosa de la Reserva Federal. Si bien no se proyecta un colapso total como caso base para las principales instituciones, la confluencia de altos costos de endeudamiento, desafíos de asequibilidad y cambios demográficos está contribuyendo a un sentimiento bajista con potencial de impacto negativo significativo en los sectores relacionados.

Pronósticos y dinámicas del mercado hipotecario

Los principales actores de la industria, incluyendo la Mortgage Bankers Association (MBA), Fannie Mae y Freddie Mac, han publicado pronósticos actualizados que pintan colectivamente un panorama de descensos graduales y modestos en las tasas hipotecarias en lugar de caídas dramáticas. La Mortgage Bankers Association (MBA) proyecta que la tasa hipotecaria fija a 30 años promediará el 6,6% en el cuarto trimestre de 2025, disminuyendo ligeramente al 6,5% en el primer trimestre de 2026. Este pronóstico anticipa posibles recortes de tasas por parte de la Reserva Federal a finales de 2025. Fannie Mae predice que la tasa hipotecaria fija a 30 años alcanzará el 6,5% a finales del cuarto trimestre de 2025 y disminuirá aún más al 6,4% en el primer trimestre de 2026, pudiendo alcanzar el 6,1% a finales de 2026. Esto se basa en una visión más modesta de la economía estadounidense, con un crecimiento del PIB proyectado más lento y un aumento esperado de la inflación. Freddie Mac se alinea generalmente con esta perspectiva, sugiriendo que la tasa hipotecaria fija a 30 años será de alrededor del 6,4% en el cuarto trimestre de 2025 y aproximadamente del 6,2% en el primer trimestre de 2026. Datos recientes mostraron que la tasa promedio de los préstamos hipotecarios fijos a 30 años bajó al 6,35% para la semana que terminó el 11 de septiembre, luego de un decepcionante informe de empleo y datos de inflación de agosto. Esto marcó la mayor caída semanal en el último año, reflejando la confianza de los inversores en posibles ajustes de las tasas de interés de la Reserva Federal.

Reacción del mercado y desafíos de asequibilidad

Las tasas de interés elevadas y sostenidas son una consecuencia directa de la inflación persistente y la política monetaria cautelosa de la Reserva Federal dirigida a la estabilidad de precios. Este entorno está creando una tensión considerable en la asequibilidad de la vivienda, con el pago mensual de una vivienda mediana que ahora consume hasta el 40% de los ingresos de un hogar, lo que indica una desconexión significativa entre los salarios y los precios de la vivienda. Las tasas elevadas contribuyen a un "efecto de bloqueo", donde los propietarios existentes con tasas significativamente más bajas son reacios a vender, lo que restringe la oferta de viviendas disponibles y frena la actividad del comprador. Esta dinámica ha resultado en una moderación de la apreciación de los precios, y se espera que los precios nacionales de las viviendas crezcan solo un 2% en el año, lo que representa un mercado estable pero menos exuberante. También se espera que la actividad de refinanciamiento se mantenga baja.

Implicaciones económicas y sectoriales más amplias

La era de las hipotecas por debajo del 3% ha quedado firmemente en el pasado, lo que obliga a los participantes del mercado a adaptarse a un entorno de endeudamiento más estricto. Si bien se espera que los precios de las viviendas sigan subiendo, el ritmo se desacelerará, y Fannie Mae anticipa un crecimiento anual de los precios de las viviendas de solo el 2,8% en 2025, disminuyendo al 1,1% para 2026. Esto conducirá a una demanda atenuada y ventas más lentas tanto en 2025 como en 2026.

El sector de Bienes Raíces Comerciales (CRE) enfrenta una mayor sensibilidad, encontrando tasas de capitalización más altas, valores de propiedad reducidos y desafíos en la refinanciación de la deuda debido al aumento de los costos de endeudamiento. Una asombrosa cifra de 500 mil millones de dólares en préstamos inmobiliarios comerciales de EE. UU. vencerán en 2025, lo que plantea importantes desafíos de refinanciación para las propiedades financiadas durante el entorno de bajas tasas de interés. La industria de la construcción también está experimentando un aumento de costos y márgenes más ajustados, lo que puede llevar a retrasos o reducciones en el tamaño de los nuevos proyectos, particularmente en mercados sobresaturados.

Además de las tasas de interés, los cambios demográficos están remodelando las dinámicas del mercado a largo plazo. El mundo está experimentando un "invierno demográfico", con tres cuartas partes de los países proyectados a caer por debajo de la tasa de natalidad de reemplazo poblacional de 2,1 hijos por mujer para 2050. Esta tendencia, evidente en el promedio de EE. UU. de 1,6 nacimientos por mujer, está creando una "inversión demográfica" de cohortes más jóvenes que se encogen y poblaciones de edad avanzada en expansión. Esto impactará la demanda del consumidor y los mercados laborales, cambiando los panoramas de inversión de sectores de productos infantiles en declive a una demanda creciente de cuidado de personas mayores.

Para el mercado de valores en general, si bien un "colapso" en 2025 no es el caso base entre las principales instituciones, las probabilidades de una corrección brusca (10-20%) son elevadas. Las acciones estadounidenses cotizan a múltiplos caros según los estándares históricos, con ratios P/E a futuro que rondan los 22-23 y el CAPE de Shiller en los 30 altos. La reciente inestabilidad del liderazgo tecnológico impulsado por la IA y la imprevisibilidad de las acciones de la Reserva Federal contribuyen aún más a la inquietud del mercado. Como señala la investigación de Goldman Sachs, los mercados a menudo subestiman la duración y el impacto de los eventos geopolíticos, que pueden convertir los retrocesos ordenados en significativas bolsas de aire.

Comentarios y perspectivas de expertos

Sam Khater, economista jefe de Freddie Mac, observó que la reciente caída de la tasa hipotecaria, la mayor caída semanal en un año, indica que las tasas están "yendo en la dirección correcta", con los compradores de viviendas respondiendo positivamente ya que las solicitudes de compra alcanzaron un máximo de cuatro años en crecimiento interanual. Sin embargo, el economista Xu advierte que las tasas podrían estabilizarse o incluso aumentar ligeramente después de la reunión del FOMC si los mercados anticipan una flexibilización más agresiva de lo que sugieren las directrices de la Fed.

Los analistas señalan riesgos como las altas tasas de interés globales, la deuda corporativa y el crecimiento económico lento, pero también señalan que las fuertes ganancias y la innovación tecnológica podrían mitigar una recesión grave. Como afirmó un analista,

La posibilidad de una caída del mercado de valores en 2025 se trata más de un riesgo de corrección elevado que de un colapso garantizado.

Mirando hacia el futuro

La trayectoria del mercado inmobiliario estadounidense y de los mercados financieros en general dependerá en gran medida de las futuras decisiones políticas de la Reserva Federal con respecto a las tasas de interés y la gestión de la inflación. Los inversores deben monitorear de cerca los próximos informes económicos, particularmente los datos de inflación y las cifras de empleo, que influirán en la postura de la Fed. El desafío de refinanciamiento para el sector inmobiliario comercial y el potencial de consolidación dentro de los sectores inmobiliario y de la construcción presentan riesgos y oportunidades. Las empresas con una fuerte liquidez y un bajo apalancamiento pueden estar bien posicionadas para adquirir activos en dificultades. Los cambios demográficos en curso también seguirán dando forma a las estrategias de inversión a largo plazo en diversas industrias. Si bien una grave recesión del mercado no es un pronóstico de consenso, la confluencia de valoraciones elevadas, altas tasas de interés y fundamentos económicos en evolución sugiere que los inversores deben permanecer vigilantes y preparados para una volatilidad continua.