Los Valores de Viviendas en EE. UU. Registran un Modesto Aumento en Septiembre según el Índice Zillow

Panorama del mercado: El índice Zillow registra el primer avance mensual

El mercado inmobiliario estadounidense exhibió una recuperación matizada en septiembre, con el Índice de Valor de Viviendas de Zillow (ZHVI) reportando su primer aumento mensual en siete meses. El ZHVI, una medida ajustada estacionalmente que busca representar el valor típico de las viviendas, alcanzó los $363,932. Esta cifra marca un aumento del 0,07% respecto al mes anterior y un incremento del 0,10% interanual. A pesar de este repunte nominal, la salud subyacente del mercado sigue sujeta a presiones inflacionarias, ya que los valores reales de las viviendas, ajustados por inflación, continuaron su declive por 17º mes consecutivo, cayendo a su nivel más bajo desde marzo de 2021.

Análisis detallado de los movimientos de valor

Los últimos datos del ZHVI indican un repunte nominal, impulsado principalmente por la mejora de las condiciones de asequibilidad. Las cifras de septiembre muestran un valor nominal actual que está 0,69% por debajo de su máximo histórico proyectado en febrero de 2025. Sin embargo, cuando se ajustan por inflación, los valores reales de las viviendas experimentaron una disminución del 0,31% mes a mes y una disminución del 3,76% interanual. Esta divergencia resalta una erosión persistente del poder adquisitivo, con valores reales aún 12,79% por debajo de su pico histórico de julio de 2022 y por debajo del pico inmobiliario ajustado por inflación de 2006.

El ZHVI, desarrollado por Zillow Group, se calcula utilizando una media ponderada de Zestimates y ofrece una medida oportuna de los precios de los bienes raíces residenciales, a menudo precediendo a otros índices como el S&P CoreLogic Case-Shiller Index en varias semanas.

Impulsores del aumento nominal y vientos en contra económicos

El aumento nominal en los valores de las viviendas en septiembre de 2025 es en gran medida atribuible a una notable caída en las tasas hipotecarias. La tasa hipotecaria fija a 30 años disminuyó al 6,25%, alcanzando un mínimo de 11 meses. Esta disminución estimuló un aumento significativo en el volumen de solicitudes de hipotecas, que se disparó un 9,2% a principios de septiembre, con un aumento del 6,6% en las solicitudes de compra y un salto del 12,2% en la actividad de refinanciamiento. Al mismo tiempo, el pago hipotecario mediano en EE. UU. disminuyó a $2,604, más de $200 por debajo de su pico de mayo, otorgando a los compradores $20,000 adicionales en poder adquisitivo desde mediados del verano. La anticipación de un recorte de tasas de 25 puntos básicos por parte de la Reserva Federal en su reunión del 17 de septiembre contribuyó aún más a esta flexibilización de los costos de endeudamiento.

A pesar de estas tendencias positivas de asequibilidad, persisten varios vientos en contra económicos. El crecimiento del empleo sigue siendo débil, con solo 22,000 empleos agregados en agosto, significativamente por debajo de los 75,000 pronosticados. El desempleo ha aumentado al 4,3%, el más alto desde 2021, afectando a 1.9 millones de estadounidenses en desempleo a largo plazo. La inflación también sigue siendo una preocupación, con el Índice de Precios al Consumidor (IPC) aumentando un 2,9% interanual y la inflación subyacente (excluyendo alimentos y energía) elevada en un 3,1%.

Contexto de mercado más amplio y rendimiento del sector

El sector inmobiliario en general, particularmente los REIT de Viviendas Unifamiliares, ha demostrado sensibilidad a estas condiciones del mercado. En septiembre de 2025, los REIT de Viviendas Unifamiliares registraron el peor rendimiento entre todos los tipos de propiedades REIT, experimentando un rendimiento total del -5,77%. El sector REIT más amplio promedió un rendimiento total negativo del -0,73% en septiembre, contribuyendo a un rendimiento total promedio del -1,74% en lo que va del año. Este rendimiento está significativamente por detrás de las ganancias del +8,1% del S&P 500 en el tercer trimestre y su impresionante rendimiento del +17,6% durante los últimos 12 meses, lo que indica un rendimiento general inferior de los fondos de inversión inmobiliaria en relación con el mercado más amplio.

A pesar de un aumento del 20,9% interanual en los listados activos en agosto y una mejor posición de negociación para los compradores, se espera que el volumen total de transacciones se mantenga moderado hasta fin de año. La vacilación de los vendedores y el débil crecimiento del empleo están limitando la actividad, lo que lleva a un lento reequilibrio del mercado.

Perspectivas y consideraciones futuras

De cara al futuro, la sostenibilidad de las recientes ganancias nominales del mercado inmobiliario dependerá de la trayectoria de las tasas hipotecarias, la inflación y el mercado laboral. Si bien se considera improbable una corrección importante de precios debido a la presencia de compradores baby boomer con mucho efectivo e inversores internacionales, el mercado se caracteriza por un delicado equilibrio entre las ganancias de asequibilidad y los desafíos económicos más amplios. Los inversores monitorearán de cerca las futuras decisiones de la Reserva Federal y los próximos informes económicos para obtener más indicaciones sobre la dirección del mercado. La oferta de viviendas, medida en meses de inventario, ha aumentado a 4.6 meses, acercándose a un mercado equilibrado, pero la actividad transaccional sigue limitada.