Las acciones de alquiler caen hasta un 6% al revelarse fallas en la prohibición a inversores del proyecto de ley
Las acciones de las mayores empresas de alquiler de viviendas unifamiliares cayeron bruscamente después de que el Senado de EE. UU. aprobara la Ley ROAD (21st Century ROAD to Housing Act), un proyecto de ley diseñado para impedir que los inversores institucionales compren viviendas unifamiliares. Las acciones de Invitation Homes (INVH) cayeron un 6% y las de American Homes 4 Rent (AMH) disminuyeron un 4,3% tras la noticia. El proyecto de ley prohíbe que las entidades con fines de lucro que controlen 350 o más viviendas unifamiliares adquieran más, amenazando el modelo de crecimiento central de estos propietarios cotizados en bolsa.
A pesar de la reacción del mercado, los expertos en vivienda y los cabilderos identificaron una falla significativa que puede hacer que la prohibición sea inútil. El proyecto de ley incluye una exención para las compras realizadas "de conformidad con un programa para impulsar la propiedad de vivienda". Esta disposición solo requiere que los inversores ofrezcan informes de pago de alquiler a las agencias de crédito y proporcionen a los inquilinos un derecho de tanteo si deciden vender, prácticas que muchos grandes propietarios ya tienen implementadas. "Con la exención de impulso a la vivienda... los inversores podrían pasar un camión Mack a través de ella", dijo Jim Parrott, consultor de la industria de la vivienda e investigador no residente del Urban Institute.
El modelo "construir para alquilar" amenazado por el mandato de enajenación de 7 años
Si bien una sección del proyecto de ley proporciona una solución alternativa clara, otra asesta un golpe directo a la industria de la construcción para alquilar (BTR). La legislación exige que los inversores institucionales que desarrollen o compren comunidades de alquiler de nueva construcción deben vender esas viviendas a compradores individuales en un plazo de siete años. Este requisito interrumpe fundamentalmente el modelo de negocio BTR, que se basa en la tenencia a largo plazo y la venta eventual de comunidades enteras a otros fondos institucionales.
Esta disposición ha suscitado fuertes críticas de grupos de la industria, incluida la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB). Argumentan que la norma de venta forzada disuadirá la inversión en nuevas construcciones, reduciendo perversamente la oferta de viviendas que el proyecto de ley pretende aumentar. El marcado contraste entre la exención laxa de impulso a la vivienda y el estricto requisito de enajenación BTR de 7 años crea una incertidumbre operativa significativa para los promotores e inversores en el espacio de alquiler de viviendas unifamiliares.
Los obstáculos legislativos crean incertidumbre para los inversores en vivienda
El futuro del proyecto de ley no está garantizado, lo que añade otra capa de riesgo para los inversores. Aunque fue aprobado por el Senado con un amplio apoyo bipartidista en una votación de 89 a 10, ahora debe conciliarse con la versión de la Cámara de Representantes, que no incluye la prohibición de inversores institucionales. Esta discrepancia establece un complejo proceso de negociación donde las disposiciones finales podrían cambiar significativamente. Hasta que el Departamento del Tesoro de EE. UU. aclare las reglas y un proyecto de ley final se convierta en ley, la inversión de capital en el sector de alquiler de viviendas unifamiliares probablemente seguirá restringida por la incertidumbre regulatoria.
Edgen Stock·Mar 19 2026, 11:24