El sector de la tecnología inmobiliaria navega por un panorama de listados en evolución

Cambios en la política de la NAR y dependencia de los ingresos de Zillow

Los recientes ajustes de política de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) están impulsando una reevaluación dentro del sector inmobiliario en línea, particularmente para Zillow Group (ZG). El acuerdo propuesto por la NAR, destinado a ofrecer mayor flexibilidad a los vendedores de viviendas, podría requerir una reconsideración estratégica del modelo de negocio de Zillow, que históricamente depende en gran medida de la monetización de los clientes potenciales compradores y los servicios de los agentes. En 2023, aproximadamente el 75% de los ingresos de Zillow se originaron de los servicios prestados a corredores y agentes en el mercado residencial.

Mientras que la NAR mantuvo su Política de Cooperación Clara (CCP), que exige que los listados comercializados públicamente se ingresen en un Servicio de Listados Múltiples (MLS) dentro de un día hábil, introdujo una nueva categoría para "listados exentos de marketing retrasado" el 25 de marzo de 2025. Esta opción permite a los vendedores retrasar temporalmente el marketing público a través del Intercambio de Datos de Internet (IDX) y la sindicación. Sin embargo, Zillow ha declarado que implementará una prohibición permanente (vigente a partir de mayo de 2025) de cualquier listado que utilice inicialmente esta opción de marketing retrasado, afirmando su compromiso con la amplia visibilidad del mercado. Por el contrario, el competidor CoStar Group, empresa matriz de Homes.com, ha estructurado sus ingresos cobrando a los agentes vendedores por ubicaciones de listados mejoradas, lo que la hace parecer menos susceptible a los impactos potenciales en los agentes compradores.

Consolidación de corredurías: la fusión Compass-Anywhere

El panorama competitivo se está remodelando aún más por una consolidación significativa entre las principales corredurías. El 22 de septiembre de 2025, Compass, Inc. (COMP) y Anywhere Real Estate Inc. (HOUS) anunciaron un acuerdo de fusión definitivo, una transacción totalmente en acciones proyectada para crear una entidad con un valor empresarial de aproximadamente 10 mil millones de dólares. Esta combinación estratégica tiene como objetivo integrar las capacidades tecnológicas y de marketing de Compass con las marcas establecidas y el alcance global de Anywhere, formando una plataforma con un estimado de 340,000 profesionales inmobiliarios a nivel mundial.

Los analistas de Oppenheimer, Chad Larkin y Jason Helfstein, han destacado que si Zillow experimenta una reducción significativa en el acceso a los listados, esto podría disminuir su valor para los consumidores y potencialmente hacer que sus productos para agentes sean superfluos para los aproximadamente 210,000 agentes asociados con Compass. Se anticipa que la fusión se cerrará en la segunda mitad de 2026, sujeta a la aprobación de los accionistas y reguladores, con el CEO de Compass, Robert Reffkin, programado para liderar la compañía combinada.

La "guerra de listados" y el escrutinio antimonopolio

La dinámica cambiante del mercado ha intensificado una "guerra de listados" entre Zillow y Compass, centrándose en el control de datos y la cuota de mercado. Compass ha seguido activamente una estrategia de utilización de listados privados, fuera del mercado, brindando a sus agentes acceso exclusivo a propiedades no disponibles en plataformas tradicionales. En respuesta, Zillow anunció una política en abril de 2025 para prohibir los listados que se comercializan públicamente pero no están ampliamente disponibles, específicamente aquellos que no se pusieron a disposición de Zillow dentro de las 24 horas. Esto llevó a Compass a presentar una demanda antimonopolio contra Zillow en junio de 2025, alegando "tácticas anticompetitivas" y dominio de la plataforma para sofocar la competencia. A pesar de la política de Zillow, los listados exclusivos de Compass han aumentado, superando los 9,000 a nivel nacional en septiembre de 2025. Algunos observadores de la industria sugieren que la prohibición de los listados de Compass podría resultar en que Zillow pierda del 15 al 30% de todos los listados en ciertos mercados.

Añadiendo otra capa de presión regulatoria, Zillow experimentó una disminución del 4% en sus acciones en octubre de 2025 después de una demanda presentada por la Comisión Federal de Comercio de EE. UU. (FTC) y una coalición de estados. La demanda alega un acuerdo ilegal con Redfin en febrero de 2025, que afectó la competencia en el mercado de listados de alquiler en línea, lo que podría conducir a precios más altos y menos opciones para los inquilinos. El resultado de esta acción legal podría impactar significativamente el negocio de alquiler de Zillow y sentar precedentes para sus otras operaciones de mercado.

La respuesta estratégica de Zillow en medio de los vientos en contra

Ante estos desafíos competitivos y regulatorios, Zillow está implementando activamente estrategias para mitigar el impacto y buscar el crecimiento. La compañía está comprometida con su visión de "súper aplicación de vivienda", con el objetivo de proporcionar una experiencia de transacción integrada de principio a fin que abarque la compra, venta, alquiler y financiación. Los resultados del segundo trimestre de 2025 de Zillow demostraron un crecimiento de los ingresos en sus segmentos residencial, de alquiler y de hipotecas, junto con un aumento del tráfico de la plataforma. Iniciativas como los listados Showcase y la estrategia de Mercado Mejorado han contribuido al crecimiento de los ingresos residenciales, y la compañía también se enfoca en escalar Zillow Home Loans.

Perspectivas de los analistas y panorama del mercado

El sentimiento de los analistas con respecto a Zillow (ZG) ha sido mixto pero generalmente constructivo. KeyBanc mantuvo una calificación de "Sobreponderar" con un precio objetivo de 85 dólares en marzo de 2025, citando el amplio acceso a los datos de Zillow y las posibles ganancias de cuota de mercado. Posteriormente, en octubre de 2025, Gordon Haskett mejoró a Zillow a una calificación de "Comprar" con un precio objetivo de 90 dólares, mientras que DA Davidson mantuvo una calificación de "Comprar" con un precio objetivo de 95 dólares.

A pesar de las continuas presiones legales y competitivas, Zillow anticipa un mercado inmobiliario "accidentado" pero más activo para 2025. La compañía pronostica un crecimiento modesto del valor de las viviendas del 2,6% al 2,9% entre octubre de 2024 y octubre de 2025, y se proyecta que las ventas de viviendas existentes aumenten ligeramente a un estimado de 4,3 millones. El panorama regulatorio en evolución y las maniobras estratégicas de actores clave como Compass y CoStar seguirán siendo factores cruciales a monitorear en el sector más amplio de la tecnología inmobiliaria.