Posibles cambios de política en consideración para el mercado de vivienda de EE. UU.

El enfoque de la política presidencial sobre la vivienda bajo escrutinio

Analistas de Raymond James han iniciado discusiones sobre posibles cambios en la política de vivienda de EE. UU., particularmente aquellos que una potencial administración Trump podría buscar. Estos cambios propuestos, que abarcan revisiones a la tributación de las ganancias de capital, los marcos regulatorios y las políticas de uso de la tierra, señalan un entorno de mayor incertidumbre y posible volatilidad dentro de los sectores de vivienda y bienes raíces.

El evento en detalle: consideraciones políticas

El enfoque en la política de vivienda subraya un esfuerzo más amplio para abordar los desafíos dentro del mercado de vivienda de EE. UU., incluidos los problemas de asequibilidad y oferta. Los analistas de Raymond James están brindando información sobre estos posibles cambios, que podrían alterar fundamentalmente la dinámica del mercado. Concurrentemente, las acciones de Fannie Mae (FNMA) experimentaron una disminución del -3,29% a medida que los inversores reaccionaban al sentimiento cambiante en torno a la trayectoria futura del mercado de vivienda.

Impuesto sobre las ganancias de capital: posibles reformas e implicaciones para el mercado

Un área significativa de posible reforma se centra en el impuesto sobre las ganancias de capital. Las tasas preferenciales del impuesto sobre las ganancias de capital establecidas por la Ley de Recortes de Impuestos y Empleos (TCJA) expirarán el 31 de diciembre de 2025. Esta expiración podría conducir a un aumento en la tasa impositiva máxima sobre las ganancias de capital a largo plazo, pasando del 20% actual a un 25% esperado para los que obtienen ingresos altos a partir de 2026. Además, se prevé que los umbrales de ingresos para estas tasas impositivas cambien, lo que podría aumentar la carga fiscal sobre las personas con mayores ingresos.

También se anticipan cambios en el Impuesto sobre la Renta Neta de Inversiones (NIIT), que impone un impuesto adicional del 3,8% sobre la renta de inversiones para los que obtienen ingresos altos, con la posibilidad de que el umbral de ingresos se reduzca para abarcar a más contribuyentes. Además, las limitaciones en el "ajuste al alza de la base" al fallecer podrían dar lugar a mayores impuestos sobre las ganancias de capital en los activos heredados, lo que afectaría la planificación patrimonial.

Por el contrario, propuestas legislativas como la "Ley de No Impuestos sobre la Venta de Viviendas", introducida por la representante estadounidense Marjorie Taylor Greene, tienen como objetivo eliminar los impuestos sobre las ganancias de capital en la venta de una residencia principal. Este proyecto de ley, que el presidente Donald Trump ha indicado su apoyo, busca aliviar el "impuesto oculto sobre la plusvalía inmobiliaria" que actualmente afecta a muchos propietarios cuyo patrimonio ha superado los límites de exclusión inalterados durante mucho tiempo de 250.000 $ para declarantes solteros y 500.000 $ para parejas casadas. Si estos umbrales hubieran seguido el ritmo de la inflación, se informarían hoy en más de 660.000 $ y 1,32 millones de dólares.

Por separado, la recientemente firmada "Ley de Un Gran Proyecto de Ley Hermoso (OBBBA)" eleva el límite federal de las deducciones de impuestos estatales y locales (SALT) a 40.000 $ para el año fiscal 2025, una medida que podría reducir significativamente las facturas de impuestos federales para millones de propietarios. La OBBBA también hace permanentes exenciones fiscales sobre donaciones más altas, facilitando la transferencia intergeneracional de riqueza, incluida la de bienes raíces.

Reforma regulatoria y del uso de la tierra: facilitando el desarrollo y abordando la oferta

Más allá de la tributación, las políticas regulatorias y de uso de la tierra son áreas clave para una posible reforma. La legislación reciente en Texas, incluidas las Leyes del Senado 15, 17 y 840, ilustra los esfuerzos para flexibilizar las restricciones de desarrollo, promover una mayor densidad y facilitar las conversiones de uso comercial a residencial en áreas urbanas. Estas medidas, efectivas a partir del 1 de septiembre de 2025, tienen como objetivo aumentar la oferta de viviendas al agilizar las regulaciones de zonificación locales. La SB 17 también introduce dimensiones de seguridad nacional, prohibiendo la propiedad de bienes por parte de entidades extranjeras de países designados.

La futura política federal podría reflejar tales iniciativas a nivel estatal. El presidente Trump ha abogado previamente por la agilización de los procesos de aprobación de zonificación y la puesta a disposición de terrenos federales para nuevos proyectos de construcción de viviendas. Sin embargo, también ha expresado su oposición a los desarrollos multifamiliares en vecindarios predominantemente unifamiliares y a la vivienda de bajos ingresos en áreas suburbanas, lo que sugiere un enfoque complejo para las soluciones del lado de la oferta.

Añadiendo al panorama en evolución, la Ley de Renovación de Oportunidades en el Sueño Americano (ROAD) de Vivienda de 2025, una iniciativa bipartidista, señala un impulso federal para abordar la escasez de viviendas. Esta ley tiene como objetivo reducir costos y acelerar la producción al eliminar los requisitos federales para chasis permanentes en casas prefabricadas, revisar la financiación de la FHA para la construcción modular y establecer un Fondo de Innovación para incentivar las reformas de zonificación locales. Además, eleva los límites de inversión bancaria para viviendas asequibles al 20% y apoya desarrollos orientados al tránsito a través de programas como TIFIA/RRIF.

Reacción del mercado y contexto más amplio

La reacción inmediata del mercado a las discusiones políticas se ha observado en acciones específicas. Las acciones de Fannie Mae (FNMA) experimentaron una disminución del -3,10% el miércoles 15 de octubre de 2025, cerrando en 10,01 $ desde 10,33 $. Esto marca el quinto día consecutivo de disminución para la acción, culminando en una disminución total del -17,48% durante el período de 10 días anteriores. El volumen de operaciones de FNMA también disminuyó en 3 millones de acciones, con aproximadamente 2 millones de acciones cambiando de manos, totalizando 24,60 millones de dólares.

Un análisis más amplio del mercado realizado por J.P. Morgan Research en febrero de 2025 proyectó un aumento moderado de los precios de las viviendas en EE. UU. del 3% en general en 2025. Esta perspectiva está enmarcada por un entorno de tasas de interés "más altas por más tiempo", con las tasas hipotecarias esperando aliviarse solo ligeramente hasta el 6,7% para fines de 2025. Este entorno sostenido de altas tasas de interés es un motor principal del estancamiento actual del mercado de vivienda, ya que se estima que el 80% de los prestatarios están "100 puntos básicos o más fuera de dinero", creando un desincentivo significativo para vender sus viviendas y contribuyendo así a la escasez de oferta.

Las ventas de viviendas existentes (EHS) siguen siendo excepcionalmente bajas, aunque el inventario de viviendas muestra signos de un aumento gradual, un 0,7% intermensual hasta 1,37 millones en octubre de 2024, y las ventas de viviendas existentes aumentan un 3,4% intermensual hasta 3,96 millones. A pesar de estos aumentos, los niveles de inventario siguen siendo significativamente inferiores a los promedios históricos, con las viviendas unifamiliares existentes en venta a nivel nacional todavía entre un 20-30% por debajo de los mínimos anteriores.

Comentario de expertos y perspectivas futuras

Los expertos enfatizan la compleja interacción de factores que influyen en el mercado de vivienda. John Sim, jefe de investigación de productos titulizados en J.P. Morgan, comentó sobre los efectos potenciales de las políticas de inmigración:

"Al reducir la inmigración y disminuir la demanda, Trump argumenta que los costos de la vivienda pueden reducirse... Sin embargo, no es tan simple: aproximadamente el 30% de los trabajadores de la construcción son inmigrantes, por lo que podría haber implicaciones complejas. Reducir la inmigración significaría reducir la oferta de mano de obra en la industria de la construcción, lo que podría terminar exacerbando la falta de viviendas asequibles."

Esto destaca los desafíos matizados asociados con las intervenciones políticas en un mercado altamente interconectado. El sentimiento del mercado para la vivienda y los sectores relacionados se caracteriza actualmente como incierto, con una alta volatilidad esperada a medida que se desarrollan las discusiones políticas y se materializan los posibles cambios legislativos.

De cara al futuro, los inversores seguirán de cerca los nuevos pronunciamientos políticos y los desarrollos legislativos. La convergencia de las reformas fiscales propuestas, los ajustes regulatorios y las iniciativas de uso de la tierra podría remodelar significativamente el panorama del mercado de vivienda de EE. UU. Los factores clave a observar incluyen el progreso de la legislación sobre el impuesto sobre las ganancias de capital, la implementación de las reformas de zonificación a nivel federal y estatal, y la trayectoria de las tasas de interés hipotecarias, todo lo cual influirá en los valores de las propiedades, la actividad de construcción y la asequibilidad general de la vivienda en los próximos meses y años.