Edgen Stock·Oct 17 2025, 03:27Bất chấp lãi suất thế chấp giảm nhẹ, nhu cầu mua nhà tiếp tục giảm trong tuần thứ ba liên tiếp, chủ yếu do giá nhà tăng cao chứ không phải lãi suất.
Hoạt động thị trường nhà ở Hoa Kỳ tiếp tục suy giảm trong tuần báo cáo gần đây nhất, với đơn đăng ký vay thế chấp mua nhà giảm trong tuần thứ ba liên tiếp, theo dữ liệu do Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp (MBA) công bố. Sự sụt giảm này xảy ra bất chấp lãi suất thế chấp cố định 30 năm trung bình giảm nhẹ.
Trong tuần kết thúc vào ngày 10 tháng 10 năm 2025, Chỉ số Tổng hợp Thị trường, một thước đo khối lượng đơn xin vay, đã giảm 1,8% trên cơ sở điều chỉnh theo mùa so với tuần trước. Chỉ số Mua hàng đã điều chỉnh theo mùa giảm 3% so với tuần trước. So với cùng tuần năm 2019, đơn đăng ký vay thế chấp mua nhà đã giảm đáng kể 34%.
Lãi suất hợp đồng trung bình cho các khoản vay thế chấp cố định 30 năm với số dư khoản vay phù hợp đã giảm nhẹ xuống 6,42% từ 6,43% vào tuần trước. Việc giảm lãi suất không đáng kể này đã không kích thích sự phục hồi trong hoạt động của người mua.
Joel Kan, Phó Chủ tịch và Phó Kinh tế trưởng của MBA, cho biết: "Các biến động lãi suất thế chấp khá hỗn loạn vào tuần trước, với lãi suất cố định 30 năm giảm nhẹ xuống 6,42%. Đơn đăng ký vay thế chấp thấp hơn tuần trước, do các đơn đăng ký thông thường và VA đều giảm."
Sự sụt giảm liên tục của các đơn đăng ký mua nhà cho thấy một "cuộc đình công của người mua" trên thị trường nhà ở, chủ yếu do giá nhà cao chứ không phải lãi suất thế chấp hiện tại. Mặc dù lãi suất hiện tại nằm ở mức thấp hơn trong phạm vi lịch sử trước khi nới lỏng định lượng (QE), nhưng sự tăng vọt tích lũy về giá trị nhà ở trong những năm gần đây đã làm xói mòn đáng kể khả năng chi trả. Các chính sách trước đây của Cục Dự trữ Liên bang, vốn đã đẩy lãi suất thế chấp xuống thấp hơn nhiều so với lạm phát trong thời kỳ giá cả tăng cao, được coi là một yếu tố then chốt trong sự tăng giá nhanh chóng của giá trị nhà ở.
Phản ứng của thị trường trái phiếu đối với sự lỏng lẻo của Fed về lạm phát vào cuối năm 2024 và đầu năm 2025, khiến lãi suất thế chấp tăng vọt 100 điểm cơ bản, cho thấy sự nhạy cảm của lợi suất dài hạn. Ngay cả với những đợt cắt giảm lãi suất gần đây, cách tiếp cận "thận trọng" của Fed và những lo ngại về "lạm phát gia tăng" cho thấy lập trường thận trọng, nhằm ngăn chặn một đợt tăng vọt khác của lợi suất dài hạn có thể làm bất ổn thêm thị trường nhà ở.
Sự yếu kém kéo dài trong các đơn đăng ký mua nhà đóng vai trò là chỉ báo hàng đầu cho doanh số bán nhà trong tương lai, vốn được dự đoán sẽ vẫn trầm lắng. Việc thiếu nhu cầu kéo dài này cho thấy sự tái cân bằng đáng kể về định giá nhà ở khi người mua vẫn đứng ngoài cuộc.
Các chủ sở hữu nhà hiện tại phải đối mặt với một động lực đáng kể để không bán nhà, với hơn 80% người vay đang giữ các khoản thế chấp ở mức lãi suất thấp hơn đáng kể so với lãi suất thị trường hiện tại. Hiệu ứng "khóa" này góp phần gây ra tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở, làm trầm trọng thêm tình trạng đình trệ của thị trường. Nghiên cứu của J.P. Morgan dự đoán thị trường nhà ở Hoa Kỳ sẽ vẫn đóng băng phần lớn cho đến năm 2025, với doanh số bán nhà hiện tại vẫn cực kỳ thấp và chỉ tăng giá khiêm tốn khoảng 3%.
Tương lai trước mắt của thị trường nhà ở dường như bao gồm khối lượng giao dịch thấp liên tục và khả năng giá nhà mềm hơn ở một số phân khúc. Các yếu tố chính cần theo dõi bao gồm các hành động trong tương lai của Cục Dự trữ Liên bang liên quan đến lãi suất, các chỉ số kinh tế rộng hơn và bất kỳ sự thay đổi nào trong động lực giá nhà so với khả năng chi trả. Cho đến khi lãi suất thế chấp giảm đáng kể, có thể xuống dưới 6% hoặc thậm chí 5% như một số nhà phân tích gợi ý, và giá nhà điều chỉnh để đáp ứng khả năng chi trả của người mua, thì "cuộc đình công của người mua" có thể sẽ tiếp diễn, không chỉ ảnh hưởng đến lĩnh vực bất động sản mà còn cả tiêu dùng kinh tế rộng hơn và các chỉ số tài sản.
