El proyecto de ley de vivienda del Senado empuja las valoraciones a niveles de 2014
El riesgo político está creando un gran descuento en el mercado inmobiliario estadounidense, con las acciones de los principales propietarios de viviendas unifamiliares cotizando con un descuento del 30% respecto a su valor liquidativo. Tras la aprobación por el Senado de la 'Ley del Camino a la Vivienda del Siglo XXI', las acciones de Invitation Homes y American Homes 4 Rent han sufrido una presión significativa. Ambas compañías, que en conjunto poseen alrededor de 140.000 viviendas, han visto colapsar los valores implícitos de sus propiedades. Según el director financiero de Invitation Homes, Jonathan Olsen, el precio actual de las acciones de la compañía valora una casa de 400.000 dólares en solo 280.000 dólares, un precio de mercado no visto desde 2014.
Esta brecha de valoración se amplió después de que una publicación en redes sociales del presidente Trump en enero señalara el apoyo a la prohibición de inversores a gran escala en el mercado de la vivienda, un problema con un atractivo bipartidista poco común. El proyecto de ley se dirige específicamente a los inversores que poseen más de 350 viviendas, prohibiendo nuevas compras a menos que estén renovando propiedades deterioradas o participando en programas que ayuden a los inquilinos a acceder a la propiedad de la vivienda. Para los inversores, los precios actuales de las acciones reflejan un profundo pesimismo de que estas amenazas legislativas se conviertan en ley.
El modelo de construcción para alquiler 'no invertible' bajo la regla propuesta de 7 años
La disposición más controvertida en el proyecto de ley del Senado es una regla que obligaría a los inversores institucionales a vender las viviendas de nueva construcción después de solo siete años. Esta medida amenaza con paralizar el sector de construcción para alquiler (BTR), una estrategia a la que los grandes propietarios han recurrido desde que los precios de las viviendas comenzaron a subir. Durante la última década, estos inversores han añadido más de 300.000 nuevas viviendas al mercado a través de iniciativas BTR. Los ejecutivos de la industria argumentan que perder la capacidad de decidir cuándo vender hace que el modelo de negocio BTR sea “no invertible”, ya que elimina su capacidad de navegar por los ciclos económicos y las tasas de interés. Esto crea una paradoja donde un proyecto de ley diseñado para mejorar la asequibilidad de la vivienda podría sofocar una fuente significativa de nueva oferta.
Una apuesta contraria a la parálisis política
Para los inversores dispuestos a absorber el riesgo político, la dislocación actual del mercado presenta una oportunidad de valor potencial. Tanto Invitation Homes como American Homes 4 Rent ofrecen rendimientos de dividendos superiores al 4% y están recomprando activamente sus acciones con descuento con los ingresos de la venta de propiedades en el candente mercado de la vivienda. Esta estrategia les permite capitalizar el arbitraje entre el alto valor de mercado privado de sus viviendas y el bajo valor de mercado público de sus acciones. La tesis de inversión se basa en la posibilidad de que los elementos más restrictivos del proyecto de ley, particularmente la regla de venta de siete años, sean negociados o eliminados por la Cámara de Representantes. Si bien el clima político sigue siendo incierto, el mercado ha descontado el peor de los escenarios, ofreciendo una ganga para aquellos que creen que la legislación final será menos severa.
Edgen Stock·Mar 26 2026, 05:22