Ngành xây dựng nhà ở đối mặt với thách thức trong bối cảnh tồn kho tăng và các cuộc thảo luận chính sách

Tổng quan thị trường: Kêu gọi tăng nguồn cung nhà ở trong bối cảnh tồn kho tích lũy

Cổ phiếu các công ty xây dựng nhà ở Hoa Kỳ đang trải qua giai đoạn giám sát chặt chẽ sau những lời kêu gọi gần đây về việc tăng đáng kể nguồn cung nhà ở, trùng hợp với mức tồn kho vốn đã cao và tâm lý người mua thận trọng. Cuộc thảo luận tập trung vào khả năng các biện pháp can thiệp chính sách có thể thúc đẩy xây dựng vào thời điểm thị trường đang gặp khó khăn trong việc hấp thụ lượng hàng tồn kho hiện có, làm dấy lên lo ngại về áp lực giảm giá nhà và lợi nhuận của các nhà xây dựng.

Chi tiết sự kiện: Trump thúc giục tăng mạnh xây dựng

Cựu Tổng thống Donald Trump đã khơi lại cuộc tranh luận về tình trạng thiếu nhà ở của quốc gia, công khai kêu gọi Fannie Mae và Freddie Mac khuyến khích một làn sóng xây dựng nhà mới. Trong một bài đăng trên mạng xã hội, Trump tuyên bố rằng các nhà xây dựng nhà ở lớn đang “tích trữ 2 triệu lô đất trống, một kỷ lục” và kêu gọi họ “bắt đầu xây nhà” với sự hỗ trợ tài chính. Những nhận xét của ông được đưa ra vào thời điểm thị trường nhà ở đang vật lộn với động lực cung cầu phức tạp. Mặc dù số nhà mới rao bán ở mức 490.000 căn vào cuối tháng 8—mức thấp nhất trong năm nay và thấp hơn 1,4% so với ước tính tháng 7, với nguồn cung tính theo tháng giảm từ 9.0 xuống 7.4—nhưng dữ liệu rộng hơn cho thấy một bức tranh khác. Nghiên cứu của J.P. Morgan báo cáo rằng số nhà mới rao bán đạt 481.000 căn, cao nhất kể từ năm 2007, cao hơn khoảng 50% so với mức trung bình dài hạn. Tương tự, số nhà đầu cơ rao bán đạt 385.000 căn, cao nhất kể từ năm 2008 và cao hơn khoảng 40% so với mức trung bình dài hạn. Sự tích lũy này phản ánh một môi trường đầy thách thức, trong đó tổng lượng nhà ở tồn kho tăng 10,6% lên 2,1 triệu căn vào tháng 8, với số người bán vượt quá số người mua hơn 500.000.

Phân tích phản ứng thị trường: Áp lực lên lợi nhuận và điều chỉnh của nhà xây dựng

Các nhà phân tích bày tỏ lo ngại đáng kể rằng việc tăng nguồn cung nhà ở theo chính sách có thể làm trầm trọng thêm các thách thức thị trường hiện có, dẫn đến việc giá nhà tiếp tục giảm và biên lợi nhuận của các nhà xây dựng nhà ở bị thu hẹp. Mối lo ngại này càng tăng lên bởi thực tế là các nhà xây dựng nhà ở đã và đang áp dụng các chiến lược mạnh mẽ để kích thích nhu cầu. Dữ liệu từ Hiệp hội các nhà xây dựng nhà ở quốc gia (NAHB) chỉ ra rằng 39% các nhà xây dựng báo cáo cắt giảm giá vào tháng 9—tỷ lệ cao nhất kể từ khi đại dịch kết thúc—và 65% đã sử dụng các ưu đãi bán hàng. Vào tháng 7 năm 2025, 38% các nhà xây dựng đã cắt giảm giá, với 62% sử dụng các ưu đãi, và mức giảm giá trung bình là 5%. Tập đoàn Lennar (LEN), một chỉ báo cho ngành, gần đây đã công bố thu nhập quý 3 tài chính năm 2025, nhấn mạnh những áp lực hiện hành. Tổng doanh thu của công ty giảm 6% so với cùng kỳ năm trước xuống 8,8 tỷ USD, thấp hơn ước tính của các nhà phân tích. Lợi nhuận ròng, điều chỉnh theo một số khoản đầu tư, là 2,00 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng, thấp hơn so với dự báo đồng thuận của Phố Wall từ 2,10 đến 2,14 USD. Quan trọng hơn, biên lợi nhuận gộp từ doanh số bán nhà giảm đáng kể xuống 17,5% từ 22,5% trong năm trước, chủ yếu do chi phí đất đai cao hơn và các ưu đãi bán hàng đạt 14,3% giá bán cuối cùng. Sau thông báo, giá cổ phiếu của Lennar (LEN) đã giảm 4,18% trong giao dịch sau giờ thị trường, phản ánh sự lo ngại tức thì của thị trường về triển vọng lợi nhuận của công ty.

Bối cảnh rộng hơn và ý nghĩa: Một trạng thái cân bằng mong manh

Thị trường nhà ở hiện tại được đặc trưng bởi một “trạng thái cân bằng mong manh,” theo Evercore ISI, nơi nhu cầu yếu, chứ không phải nguồn cung không đủ, là thách thức chính. Mặc dù lãi suất thế chấp đã giảm nhẹ, tâm lý người mua vẫn trì trệ, với Bankrate báo cáo lãi suất thế chấp 30 năm trung bình là 6,78% tính đến ngày 9 tháng 7 năm 2025. Điều này, kết hợp với giá bán nhà trung bình cao là 422.800 USD (tính đến tháng 5 năm 2025), tiếp tục làm giảm hoạt động của người mua. Chỉ số thị trường nhà ở NAHB đạt 33 vào tháng 7 năm 2025, đánh dấu 15 tháng liên tiếp dưới ngưỡng 50 điểm, cho thấy triển vọng thận trọng của các nhà xây dựng. Lượng người mua đặc biệt thấp ở mức 20, mức thấp nhất kể từ cuối năm 2022. Giá nhà tăng đáng chú ý đã chậm lại, tăng 40% từ tháng 6 năm 2020 đến tháng 6 năm 2022 nhưng chỉ tăng 8% kể từ đó đến tháng 6 năm 2025, theo Chỉ số giá nhà quốc gia S&P Case-Shiller. Các chuyên gia trong ngành dự đoán tăng trưởng giá nhà sẽ chậm lại trung bình 2% vào năm 2025, giảm từ 4,5% vào năm 2024. Ngành nhà ở là một thành phần quan trọng của nền kinh tế Hoa Kỳ, đóng góp 15-18% vào Tổng sản phẩm quốc nội (GDP), và sự sụt giảm đáng kể có thể ảnh hưởng đến “hiệu ứng tài sản” rộng hơn.

Bình luận của chuyên gia: Lo ngại về cầu hơn là cung

Michael Rehaut, người đứng đầu bộ phận Nghiên cứu Sản phẩm Xây dựng và Xây dựng Nhà ở Hoa Kỳ tại J.P. Morgan, lưu ý rằng “nhà mới đã trở nên khá dồi dào,” cho thấy nguồn cung ít được quan tâm hơn đối với thị trường vào năm 2025.

Evercore ISI cũng đồng tình với quan điểm này, hạ cấp một số nhà xây dựng nhà ở lớn của Hoa Kỳ từ “Vượt trội” xuống “Phù hợp với thị trường,” bao gồm D.R. Horton, KB Home, Meritage Homes, PulteGroup, Toll Brothers và Tri Pointe Homes. Công ty tuyên bố, “Khả năng chi trả thực sự không phải là nguyên nhân chính gây ra nhu cầu trì trệ của năm nay ngay từ đầu... Chính tâm lý chứ không phải lãi suất đã khiến người mua đứng ngoài cuộc.” Họ cũng cảnh báo thêm rằng các sáng kiến ​​phía cung của chính phủ có thể “đẩy giá xuống thấp hơn vào thời điểm thị trường đã đạt đến trạng thái cân bằng mong manh,” có khả năng “phản tác dụng bằng cách gây áp lực lên giá cả và lợi nhuận.”

Jon Jaffe, Đồng Giám đốc điều hành của Lennar, nhận xét về chiến lược định giá tích cực của công ty: “Các đối tác thương mại của chúng tôi biết rằng chúng tôi đang làm điều này để duy trì mức sản xuất. Các đối tác thương mại của chúng tôi làm việc với chúng tôi để giảm chi phí hoạt động và khi cần thiết để giảm biên lợi nhuận của họ.”

Nhìn về phía trước: Đối phó với những thách thức tiếp tục

Thị trường nhà ở Hoa Kỳ dự kiến sẽ tiếp tục đầy thách thức trong phần còn lại của năm 2025. Mặc dù người mua cuối cùng có thể thích nghi với “bình thường mới” của lãi suất thế chấp tăng cao, dẫn đến một số hoạt động thị trường gia tăng, nhưng triển vọng trước mắt đối với các nhà xây dựng nhà ở cho thấy áp lực liên tục đối với biên lợi nhuận và khả năng sinh lời. Các yếu tố quan trọng cần theo dõi bao gồm các chính sách lãi suất trong tương lai từ Cục Dự trữ Liên bang, các báo cáo kinh tế sắp tới và khả năng có bất kỳ thay đổi chính sách nào được thực hiện nhằm thúc đẩy nguồn cung nhà ở. Sự cân bằng giữa mức tồn kho, nhu cầu người mua và các quyết định chính sách sẽ rất quan trọng trong việc xác định quỹ đạo của ngành trong các quý tới.