La supervisión de la FHFA sobre Fannie y Freddie está preparada para influir en la dinámica del sector inmobiliario

El gobierno solicita apoyo para los constructores de viviendas en medio del apalancamiento de la FHFA

El presidente de EE. UU., Donald Trump, ha expresado una directriz para que las entidades hipotecarias respaldadas por el gobierno, Fannie Mae y Freddie Mac, estimulen el sector de la vivienda, pidiendo específicamente apoyo para los "Grandes Constructores de Viviendas". Este impulso ha llevado a los analistas a evaluar el potencial de la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA), que supervisa estas empresas patrocinadas por el gobierno (GSE), para ejercer influencia sobre los constructores que enfrentan desafíos con altos costos y una demanda débil.

La interconexión entre los constructores de viviendas y las empresas patrocinadas por el gobierno

El nexo operativo entre los constructores de viviendas y las GSE es sustancial. Los principales constructores de viviendas, como D.R. Horton, Lennar y PulteGroup, operan filiales financieras que originan hipotecas. Una proporción significativa, típicamente del 70-90%, de estos préstamos originados se venden posteriormente a Fannie Mae, Freddie Mac o a valores respaldados por Ginnie Mae. Este proceso de titulización es fundamental para los constructores, ya que les proporciona una liquidez esencial al permitirles descargar el riesgo hipotecario y liberar capital, lo que a su vez facilita las ventas continuas de viviendas. Por ejemplo, en 2024, los brazos hipotecarios de Lennar, D.R. Horton y Pulte Homes originaron colectivamente aproximadamente 54 mil millones de dólares en hipotecas, con alrededor de 27 mil millones de dólares adquiridos por Fannie Mae o Freddie Mac. Solo Fannie Mae proporcionó 8 mil millones de dólares en liquidez a un constructor de viviendas valorado en 60 mil millones de dólares. Esta profunda dependencia subraya el papel fundamental de las GSE en los modelos financieros de los constructores de viviendas. El director de la FHFA, Bill Pulte, se ha alineado con el llamado de la administración para una mayor construcción, supervisando cómo estos gigantes hipotecarios compran préstamos a los brazos financieros de los constructores. Esta posición otorga a la FHFA una considerable influencia para afectar las decisiones de producción, potencialmente ajustando los criterios para la compra de préstamos o introduciendo incentivos vinculados a la asequibilidad o los niveles de producción.

Reacción del mercado y perspectivas de rentabilidad

La perspectiva de una mayor intervención gubernamental ha introducido una dinámica compleja en el mercado de la vivienda. Si bien la administración busca impulsar la construcción, los constructores de viviendas han estado reduciendo estratégicamente la producción para gestionar el aumento de los inventarios y salvaguardar los márgenes de beneficio, una estrategia que podría entrar en conflicto con un mandato de mayor producción. Los analistas de Barclays, liderados por Matthew Bouley, han expresado preocupaciones con respecto a la rentabilidad de los constructores de viviendas, sugiriendo un "posible inconveniente para los márgenes". Su nota de investigación de diciembre de 2024 rebajó la calificación de varias acciones destacadas de constructores de viviendas, incluidas D.R. Horton (DHI), Lennar (LEN) y PulteGroup (PHM), de «Sobreponderar» a «Neutral». Este ajuste refleja las expectativas de una "baja en los márgenes brutos de los constructores de viviendas" impulsada por "el aumento de los costos de mano de obra y terrenos" y la necesidad de "incentivos persistentemente elevados" en medio de una "apreciación más plana de los precios de las viviendas". Los analistas advirtieron que cualquier impulso para una mayor construcción podría tener un costo para la rentabilidad de los constructores, presentando un dilema estratégico entre mantener los márgenes y acelerar el crecimiento. Por el contrario, Taylor Morrison Home (TMHC) fue ascendido a «Sobreponderar», reconocido por su "ejecución consistentemente sólida" en un entorno de tasas de interés más altas.

Contexto más amplio e implicaciones macroeconómicas

El enfoque de la administración actual hacia el financiamiento de la vivienda incluye una propuesta para 2025 para hacer públicas a Fannie Mae y Freddie Mac mientras se las mantiene bajo administración gubernamental, una medida destinada a reducir el riesgo para los contribuyentes mientras se mantiene la estabilidad del mercado. Economistas como Jim Parrott y Mark Zandi, citando el pronóstico de Fannie Mae, estiman que la privatización podría elevar las tasas hipotecarias promedio entre 0,2 y 0,8 puntos porcentuales, lo que potencialmente añadiría entre 500 y 2.000 dólares anuales a los costos típicos de los compradores de vivienda. El éxito de tales reformas depende de la resolución de las incertidumbres que rodean la volatilidad de las tasas hipotecarias y la garantía implícita del gobierno. Si persiste una garantía implícita, los constructores de viviendas como D.R. Horton y Lennar podrían beneficiarse de una liquidez sostenida del mercado hipotecario. Sin embargo, un aumento en las tasas hipotecarias al 6,7% o más, según lo proyectado por J.P. Morgan y analizado por CBRE, podría amortiguar la demanda, particularmente para los compradores primerizos.

Más allá de la influencia directa sobre Fannie y Freddie, la administración también había explorado la posibilidad de reducir el diferencial de las tasas hipotecarias alentando a la Reserva Federal a expandir sus tenencias de valores respaldados por hipotecas (MBS). Sin embargo, el presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, ha descartado explícitamente la intervención directa en el mercado hipotecario secundario para flexibilizar las tasas. Hablando el 14 de octubre de 2025, Powell declaró:

"Analizamos la inflación general. ... No fijamos objetivos para los precios de la vivienda. Ciertamente no participaríamos en compras de valores respaldados por hipotecas como una forma de abordar directamente las tasas hipotecarias o la vivienda. Eso no es lo que hacemos."

Esta postura significa un retorno a una política monetaria más convencional, donde la Fed se enfoca en palancas económicas más amplias, principalmente la tasa de fondos federales, en lugar de apuntar a mercados de activos específicos. El programa de ajuste cuantitativo (QT) en curso de la Fed, que ha visto disminuir sus tenencias de MBS de un pico de 2,7 billones de dólares en 2022, se considera un factor en la actual rigidez de las tasas hipotecarias, que promediaron el 6,3% recientemente. Si bien la Fed inició un ciclo de recortes de tasas en septiembre de 2025, estos recortes están impulsados por preocupaciones sobre un mercado laboral debilitado y un crecimiento económico más amplio, no por el apoyo directo al mercado de la vivienda.

Comentarios de expertos y perspectivas diversas

Analistas de todo el sector financiero han proporcionado diversas perspectivas sobre estos desarrollos. Los analistas de Barclays han enfatizado el posible compromiso para los constructores de viviendas entre el crecimiento y la rentabilidad si se les obliga a aumentar la producción. Señalan que "el nuevo mercado de la construcción ha llegado a un techo", pronosticando una "desventaja para los márgenes brutos de los constructores de viviendas" debido al aumento de los costos y la reducción del poder de fijación de precios. En el frente de la política monetaria, el rechazo inequívoco del presidente de la Fed, Jerome Powell, a las compras dirigidas de MBS subraya la opinión del banco central de que la asequibilidad de la vivienda es un problema estructural que requiere soluciones legislativas y políticas locales, en lugar de compras de activos del banco central. Esta perspectiva asegura que las tasas hipotecarias seguirán siendo principalmente sensibles a la dinámica del mercado más amplia y a los rendimientos del Tesoro, sin la intervención directa de la Fed.

Mirando hacia el futuro: política, tasas y dinámica del mercado

Es probable que el próximo período vea una negociación continua entre las aspiraciones gubernamentales para aumentar la oferta de viviendas y las realidades comerciales que enfrentan los constructores de viviendas. El plan estratégico de cinco años recientemente esbozado por la FHFA para Fannie Mae y Freddie Mac indica un cambio hacia la reducción de las cargas regulatorias y la expansión de la oferta de viviendas, incluida la duplicación de los límites de inversión en propiedades de Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC) a 4 mil millones de dólares anuales. Sin embargo, los expertos señalan la limitada autoridad legal de las GSE para acelerar directamente la construcción. La trayectoria de las tasas hipotecarias también seguirá siendo un factor crítico. Con la Fed explícitamente fuera del mercado de compras directas de MBS, los participantes del mercado monitorearán de cerca los indicadores económicos más amplios, las tendencias de inflación y el ritmo de los ajustes de la tasa de fondos federales. El delicado equilibrio entre la intervención gubernamental, las fuerzas del mercado y la política monetaria continuará dando forma al mercado de la vivienda de EE. UU. y al desempeño de los actores clave del sector.