La floreciente industria del autoalmacenamiento en EE. UU. está chocando con una ola de resistencia municipal, ya que al menos 15 estados han promulgado prohibiciones de desarrollo y restricciones de zonificación desde 2019, amenazando con limitar el crecimiento en un sector donde más del 12 % de los hogares estadounidenses alquilan espacio.
"Mucho terreno que debería usarse para otros fines está siendo ocupado por instalaciones de almacenamiento", dijo Miguel Sánchez, miembro del consejo municipal de Providence, R.I., quien impulsó una moratoria en toda la ciudad en 2023. "Simplemente añadimos el autoalmacenamiento a la lista" de construcciones prohibidas como cárceles e incineradoras.
El rechazo se produce mientras la industria desarrolla otros 164 millones de pies cuadrados de espacio, según el proveedor de datos de mercado TractIQ. Aunque la ocupación ha caído desde su pico pandémico de 2020, los datos de las SOCIMI (REIT) que cotizan en bolsa, que controlan aproximadamente el 30 % del mercado, mostraron el primer aumento interanual de la ocupación desde 2021. Esta dinámica permite a los operadores mantener tarifas altas para los inquilinos actuales, con alquileres "logrados" promedio un 18,9 % por encima del "precio de mercado" anunciado en el último trimestre de 2025.
El conflicto central reside en la necesidad de la industria de ubicaciones convenientes y visibles frente al deseo de las ciudades de corredores comerciales vibrantes que generen empleo. Esta fricción regulatoria podría limitar la nueva oferta en áreas urbanas densas, impulsando potencialmente las tarifas de alquiler de las instalaciones existentes y beneficiando a las SOCIMI establecidas, al tiempo que obliga a los nuevos desarrollos a desplazarse a zonas industriales menos deseables. El crecimiento futuro de la industria puede depender de modelos innovadores con una menor huella que puedan eludir estas batallas de zonificación.
El estancamiento de la zonificación
Los gobiernos locales, desde Maine hasta California, ven cada vez más las instalaciones de autoalmacenamiento automatizadas y sin ventanas como "zonas muertas" que acaparan terrenos valiosos sin crear empleos ni vida callejera. Denver, por ejemplo, prohíbe la construcción de nuevos autoalmacenamientos cerca de las estaciones de tren ligero para priorizar el desarrollo de viviendas. Del mismo modo, Delta Township, en Michigan, utiliza la zonificación para desplazar estas instalaciones de sus principales corredores comerciales hacia áreas de zonificación industrial.
"Solo intentamos ser más conscientes de nuestros corredores comerciales, donde se pueden crear empleos", dijo la supervisora de Delta Township, Fonda Brewer.
Esto representa un desafío directo al modelo de negocio de la industria. "Los clientes no quieren conducir hasta algún parque industrial", dijo Maurice Pogoda, cuya National Storage Management Co. opera 72 instalaciones. "Quieren estar en una carretera principal, en algún lugar conveniente y visible".
Una historia de dos precios
La industria de 60.000 millones de dólares, que vio cómo la demanda se disparaba durante la pandemia, navega por un entorno de precios complejo. La menor movilidad en la vivienda ha reducido la demanda de nuevos clientes, obligando a las empresas a competir con bajas tarifas de introducción. A nivel nacional, un espacio anunciado de 10 por 10 pies promedia entre 125 y 150 dólares.
Sin embargo, los clientes existentes suelen pagar significativamente más. La brecha del 18,9 % entre el "precio de mercado" y el "precio logrado" resalta la dependencia de la industria de la inercia del inquilino. Según Noah Starr, CEO de TractIQ, los operadores están logrando mantener a los clientes existentes con tarifas relativamente altas y una baja morosidad.
Innovar para sobrevivir
En respuesta a los desafíos de zonificación y al cambiante paisaje urbano, algunos operadores experimentan con nuevos modelos. Allen Farnsworth, de SoCal Self Storage, ha integrado espacios comerciales como una lavandería y un restaurante tailandés en sus instalaciones para ayudar a obtener las aprobaciones del consejo municipal.
Un enfoque más radical proviene de Stuf Storage, una startup que construye pequeñas operaciones de almacenamiento automatizadas dentro de edificios existentes, como el edificio SAG-Aftra en Los Ángeles. Al centrarse en "espacios ignorados", Stuf evita las nuevas construcciones y los obstáculos regulatorios asociados. La fundadora Katharine Lau señala que este modelo también genera menos clientes de largo plazo que ocupan grandes unidades indefinidamente, un desafío común para los operadores tradicionales.
Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento de inversión.
